LINK TẢI LUẬN VĂN MIỄN PHÍ CHO AE KET-NOI
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN.......................................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................................... ii MỤC LỤC .................................................................................................................................... iii DANH MỤC BẢNG ................................................................................................................... vi DANH MỤC HÌNH..................................................................................................................viii CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU................................................................................................ 1
1.1. Sự cần thiết và lý do lựa chọn đề tài nghiên cứu..............................................1 1.2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu .........................................................................4 1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu.......................................................................................4 1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu.........................................................................................5 1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu......................................................................5 1.3.1. Đối tượng nghiên cứu.....................................................................................5 1.3.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................5 1.4. Tiếp cận và quy trình nghiên cứu......................................................................6 1.4.1. Tiếp cận nghiên cứu .......................................................................................6 1.4.2. Quy trình nghiên cứu......................................................................................6 1.5. Kết quả và ý nghĩa của luận án..........................................................................8 1.5.1. Kết quả đạt được và điểm mới của luận án ....................................................8 1.5.2. Ý nghĩa của luận án ........................................................................................8 1.6. Kết cấu luận án....................................................................................................8 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN................................................... 9 2.1. Tổng quan nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản.......9 2.1.1. Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài ........................................9 2.1.2. Tổng quan các công trình khoa học đã được công bố trong nước liên quan đến đề tài.................................................................................................................26 2.1.3. Mô hình lý thuyết và những vấn đề nghiên cứu giải quyết trong luận án....31 2.2. Cơ sở lý luận về giá cả và các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản.....35 2.2.1. Khái niệm về bất động sản và chung cư cao cấp..........................................35 2.2.2. Khái niệm và bản chất của phạm trù giá cả..................................................38 2.2.3. Đặc điểm giá trị và giá cả bất động sản........................................................41 2.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả................................................................42 2.3. Các lý thuyết có liên quan đến chủ đề nghiên cứu.........................................48 2.3.1. Lý thuyết hành vi có kế hoạch......................................................................48
iv
2.3.2. Lý thuyết hiệu ứng tài sản ............................................................................48
2.3.3. Lý thuyết vị thế chất lượng...........................................................................49 Tiểu kết chương 2....................................................................................................................... 50 CHƯƠNG 3: BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.... 51
3.1. Bối cảnh nghiên cứu..........................................................................................51 3.1.1. Khái quát thị trường bất động sản khu vực Hà Nội thời kỳ 2010-2020.......51 3.1.2. Quá trình phát triển mô hình nhà ở tập trung trên địa bàn thành phố Hà Nội ..... 58 3.1.3. Thực trạng về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC trên địa bàn thành phố Hà Nội.................................................................................................................. 65
3.2. Phương pháp nghiên cứu và mô hình nghiên cứu .........................................70 3.2.1. Nghiên cứu định tính ....................................................................................70 3.2.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng ...........................................................73 3.2.3. Kết quả nghiên cứu định tính .......................................................................76
Tiểu kết chương 3....................................................................................................................... 85 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP ..................................................................... 86
4.1. Kết quả nghiên cứu định lượng sơ bộ .............................................................86 4.2. Kết quả nghiên cứu định lượng chính thức....................................................93 4.2.1. Thống kê mô tả mẫu .....................................................................................93 4.2.2. Thống kê mô tả các biến độc lập ..................................................................94 4.2.3. Phân tích nhân tố khám phá..........................................................................98 4.2.4. Đánh giá độ tin cậy của thang đo .................................................................99 4.2.5. Phân tích mô hình hồi quy khi chưa có biến kiểm soát..............................102 4.2.6. Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu .........................................................104 4.2.7. Phân tích mô hình hồi quy khi có biến kiểm soát (DT) .............................105 Tiểu kết chương 4..................................................................................................................... 112 CHƯƠNG5: GIẢIPHÁPVÀKIẾNNGHỊ....................................................................113 5.1. Nguyên tắc xác định giá bán căn hộ CCCC .................................................113 5.1.1. Nguyên tắc 1: Giá bán và chất lượng sản phẩm.........................................113 5.1.2. Nguyên tắc 2: Giá bán và tâm lý khách hàng.............................................113 5.1.3. Nguyên tắc 3: Giá bán và quan hệ cung cầu trên thị trường ......................114 5.2. Kiến nghị và giải pháp ....................................................................................115 5.2.1. Nghiên cứu thị trường và phân khúc khách hàng.......................................115 5.2.2. Hoàn thiện sản phẩm ..................................................................................117 5.2.3. Đề xuất liên quan đến vị trí và vị thế của tòa nhà và căn hộ CCCC ..........122 5.2.4. Xác định giá theo vị trí căn hộ....................................................................124
v
5.2.5. Tạo lập cảnh quan, môi trường tích cực .....................................................124 5.2.6. Nâng cao chất lượng dịch vụ và quản lý tòa nhà........................................126 5.2.7. Nâng cao uy tín và hình ảnh của Chủ đầu tư..............................................127 5.2.8. Kiến nghị hoàn thiện về chính sách quản lý thị trường BĐS của Nhà nước ..132
Tiểu kết chương 5..................................................................................................................... 135 KẾT LUẬN ............................................................................................................................... 136 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ........................................................................................................................ 139 TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................................... 140 PHỤ LỤC................................................................................................................................... 151
vi
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Thuộc tính bên trong và thuộc tính bên ngoài ngôi nhà ...............................13
Bảng 2.2: Bộ ba giá trị...................................................................................................17
Bảng 2.3. Bảng tổng kết kết quả nghiên cứu.................................................................24
Bảng 2.4. Bảng tổng hợp một số công trình nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thông qua giá trị bất động sản .............................................................................31
Bảng 2.5. Nội dung các thang đo trong phiếu điều tra lần 1 .........................................32
Bảng 2.6. Thuật ngữ và định nghĩa ...............................................................................41
Bảng 2.7. Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản ..............................................46
Bảng 3.1. Cầu về bất động sản nhà ở tại đô thị .............................................................51
Bảng 3.2. Cầu về nhà ở tại khu vực đô thị ....................................................................52
Bảng 3.3. Thị trường căn hộ chung cư, quí 4, 2010......................................................54
Bảng 3.4. Nguồn cung nhà ở - tổng dự án tính đến 2014..............................................55
Bảng 3.5: Dự báo cung cầu trên thị trường Hà Nội năm 2014-2016 ............................55
Bảng 3.6. Đặc điểm mẫu nhà đầu tư trong nghiên cứu định tính..................................77
Bảng 3.7. Thang đo các biến lần 2 ................................................................................80
Bảng 4.1. Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo Lần 1 - Nghiên cứu định lượng sơ bộ ...................................................................................................................................86
Bảng 4.2. Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo Lần 2 - Nghiên cứu định lượng sơ bộ ...................................................................................................................................89
Bảng 4.3. Nội dung các thang đo và mã hóa sử dụng trong nghiên cứu định lượng chính thức ......................................................................................................................91
Bảng 4.4. Đặc tính của mẫu nghiên cứu........................................................................93 Bảng 4.5. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Đặc điểm vật lý của căn hộ
CCCC” ...........................................................................................................................94 Bảng 4.6. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Môi trường xung quanh” ...95
Bảng 4.7. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư”.......................................................................................................................95
Bảng 4.8. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư”.......................................................................................................................96
Bảng 4.9. Thống kê mô tả đánh giá về “Đặc điểm nhân khẩu khách hàng”.................97
vii
Bảng4.10.Thốngkêmôtảđánhgiácủacácđápviênvề“Đặcđiểm củachủđầutư”.......97 Bảng 4.11. Kiểm định KMO và Bartlett thang đo các biến độc lập..............................98
Bảng 4.12. Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo - Nghiên cứu định lượng chính thức ..............................................................................................................................100
Bảng 4.13. Tổng hợp chỉ số phân tích hồi quy bội bộ thang đo GBCHCC ................103 Bảng 4.14. Tổng hợp chỉ số phân tích hồi quy bội bộ thang đo GBCHCC ................106 Bảng 5.1. Dự báo cung cầu về căn hộ trên thị trường Hà Nội ....................................114
viii
DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1: Quy trình nghiên cứu.......................................................................................7
Hình 2.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản ...........................................15
Hình 2.2. Cấu trúc phân cấp xác định giá trị của bất động sản nhà ở ...........................16
Hình 2.3. Các thành tố của giá trị bất động sản.............................................................18
Hình 2.4. Các thành tố của giá trị bất động sản.............................................................19
Hình 2.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán bất động sản .........................................19
Hình 2.6. Mô hình các nhân tố tác động đến giá cả BĐS của Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2009) ...............................................................................................................27
Hình 2.7. Mô hình các nhân tố tác động đến quyết định mua căn hộ CCCC của Nguyễn Quang Thu và cộng sự, 2013 ...........................................................................28
Hình2.8.MôhìnhcácnhântốtácđộngđếngiácảBĐS củaLụcMạnhHiển(2014)........28 Hình 2.9. Mô hình các thành tố giá trị bất động sản với mục đích tài chính của Lê Văn
Bính (2017)....................................................................................................................30 Hình 2.10. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CCCC.................................................32 Hình 2.11. Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định về giá ............................................43 Hình 3.1: Yếu tố giá cả và pháp lý ................................................................................53 Hình 3.2: Cơ cấu căn hộ theo phân khúc thị trường......................................................56 Hình 3.3. Tỷ trọng căn hộ đô thị theo phân khúc..........................................................60 Hình 3.4 : Giá trung bình căn hộ chung cư theo phân khúc thị trường.........................61 Hình 3.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp......................78
1.1. Sự cần thiết và lý do lựa chọn đề tài nghiên cứu
1
CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU
Thị trường bất động sản (BĐS) có vai trò rất quan trọng đối với tất cả các quốc gia trên thế giới và với Việt Nam. Trong đó phân khúc chung cư cao cấp là mô hình nhà ở tập chung có chất lượng sống đạt tiêu chuẩn cao phục vụ nhu cầu ở của bộ phận người có thu nhập cao ngày càng trở lên cấp thiết. Chiến lược đầu tư các chung cư cao cấp không chỉ đơn thuần đảm bảo nguồn cung mới cho quỹ nhà ở quốc gia mà còn trực tiếp góp phần vào chiến lược thu hút nhiều nguồn lực xã hội để phát triển cơ sở hạ tầng xã hội rất cần thiết cho an sinh xã hội tại địa phương và khu vực. Chiến lược đầu tư phân khúc chung cư thương mại phân khúc cao cấp này còn góp phần vào sự phát triển của nền kinh tế quốc gia. Đời sống kinh tế càng phát triển thì xu hướng nhiều chủ đầu tư chọn phân khúc Chung cư cao cấp để đầu tư - kinh doanh là chiến lược phát triển doanh nghiệp của mình. Ngày càng có nhiều dự án chung cư cao cấp được khởi công xây dựng ở các đô thị lớn nhanh chóng và phân khúc người có thu nhập khá giả với chất lượng sống cao ngày càng được lan rộng.
Tỷ trọng khách hàng giầu có ngày càng tăng thì nhu cầu hưởng thụ chất lượng sống càng cao và đa dạng do nhiều nguyên nhân. Thứ nhất, dân số phát triển ngày càng nhanh và xu hướng dịch cư từ các vùng ngoại thành về các thành phố lớn như khu vực Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh ngày càng gia tăng; Thứ đến là tâm lý thế hệ trẻ muốn sinh hoạt tự do tách ra ở riêng ngày càng nhiều. Sự chia tách hộ khẩu và nhu cầu sinh sống tự do của các thành viên gia đình khi lập gia đình và sự dồn nén cơ học dân số từ các nơi về trung tâm ngày càng lớn thì càng đòi hỏi cao trong khi quỹ đất nội đô ngày càng eo hẹp; Thứ ba, Vị thế uy tín của Việt Nam được các quốc gia hùng mạnh chọn làm nơi tổ chức các cuộc họp quan trọng của thế giới và ngày càng có nhiều các tổ chức nước ngoài và doanh nghiệp đã và đang đầu tư vào nhiều dự án bất động sản; Kiều bào, doanh nhân và nhiều tổ chức nước ở nước ngoài sau nhiều năm tích lũy tài chính, ngày càng có xu hướng quay trở lại Việt Nam để làm ăn để gần người thân; Chủ yếu tập trung sinh sống, làm việc và kinh doanh tại các tỉnh thành trực thuộc trung ương ngày càng lớn; nhiều khu đô thị mới, nhiều khu công nghiệp ven nội thành cần lượng lao động tập trung rất lớn; nhu cầu về quỹ đất dành cho nhà ở tập trung ngày càng cấp thiết; Thứ tư: Quy mô hộ gia đình trong xã hội có xu hướng thu nhỏ lại để phục vụ nhu cầu ở riêng và độc lập ngày gia tăng của thế hệ trẻ. Xu hướng phát triển
2
các đô thị mới theo chiều hướng lên cao để tiết kiệm tài nguyên đất và phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng phúc lợi xã hội, đô thị xanh, sạch đẹp và bền vững.
Nhà ở là nơi sinh sống thiêng liêng của con người cả về phần thân mà phần tâm thức là cốt lõi khởi sanh các trạng thái tinh thần thể hiện chất lượng cuộc sống của con người. Chất lượng cuộc sống của con người thường được quyết định bởi điều kiện kinh tế và nguồn thu nhập. Nhà nước dành nhiều quỹ đất để phát triển nhà ở tập trung với đầy đủ các tiện nghi hữu ích đã trực tiếp hay gián tiếp tác động tích cực nâng cao hơn chất lượng môi trường sống cho con người (Hamzehnejad và cộng sự, 2015). Có thể thấy rằng những người phấn đấu cả đời để kiếm tìm nơi ở ổn định có chất lượng cao hầu hết ưu tiên lựa chọn nơi có môi trường thiên nhiên, nơi có cơ sở hạ tầng xã hội và dịch vụ y tế - giáo dục tốt hơn, mang lại cảm giác hài lòng và dễ chịu trong cuộc sống hàng ngày tốt hơn cho gia đình của họ.
Trong một thập kỷ qua, thu nhập và nhu cầu thường tăng theo tỷ lệ thuận. Số lượng và qui mô nhà ở chung cư trong nội đô và các khu đô thị mới đã bùng nổ nhanh chóng. Các tòa nhà được quy hoạch và thiết kế khoa học hợp lý, cảnh quan môi trường đẹp, đồng bộ về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, tích hợp nhiều tiện ích công cộng và quan trọng nhất là kết nối các chung cư cao tầng với hệ thống giao thông đi lại thuận tiện.
Các chung cư cao cấp đã tích hợp được các yếu tố vật chất và tinh thần thoả mãn các nhu cầu nhiều của khách hàng có thu nhập cao. Tòa nhà được bố trí nhiều chức năng sử dụng đa dạng khác nhau, kết hợp giữa mục đích để ở với kinh doanh và văn phòng với mật độ sử dụng cao. Các tòa nhà phát triển theo quy hoạch và bị khống chế về chiều cao và mật độ xây dựng có tỷ lệ thấp tạo không gian thoáng đãng cho cộng đồng. Mạng lưới đường giao thông tiếp cập với các dự án chung cư được mở rộng và đầu tư mới nhiều hơn đa dạng phong phú. Nhà nước đầu tư xây nhiều cầu vượt, hầm chui dân sinh, hầm xuyên qua núi, xuyên sông, mở nhiều tuyến đường đi bộ, nâng cao chất lượng thẩm mỹ nhiều công viên cây xanh, mặt nước và kiến trúc bề ngoài ngoại thất các tòa nhà mỹ quan đi kèm các dịch vụ tổng hợp đa dạng phong phú;
Chung cư cao cấp là sự kết tinh giữa đẳng cấp quy hoạch kiến trúc, các yếu tố kỹ thuật, sức mạnh tài chính chất lượng quản lý và mức phí các dịch vụ của mỗi khu chung cư. Mỗi căn hộ được sử dụng độc lập và là tài sản sở hữu mang tính riêng biệt, được kết nối giao thông với không gian chung của chung cư; nhiều dịch vụ phái sinh được miễn phí, cảm giác an toàn, văn minh và sạch sẽ. Xu hướng phát triển các dự án nhà ở khác nhau đã thay đổi cơ bản về qui mô dự án, cơ cấu căn hộ, cách thức truyền thông, cách thức huy động vốn, phương pháp bán hàng, chiến lược về giá bán nhà và các cam kết hậu mãi. Đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản trong vài năm qua
3
là: thiếu thông tin minh bạch, thiếu và chậm chễ ban hành các chính sách định hướng và bình ổn thị trường, nhu cầu vượt xa khả năng cung cấp, sốt ảo, thổi giá cục bộ vẫn diễn ra ở nhiều nơi, người mua có nhu cầu sử dụng ở thật đang thiếu nhiều thông tin về các dự án tương đồng trong khu vực, hoang mang về giá và chất lượng xây dựng cũng như về mặt Pháp lý. Xu hướng tăng giá bán đối với phân khúc chung cư trung bình và giảm giá bán đối với phân khúc chung cư cao cấp. Thị trường tự phát do nhiều nguyên nhân nên lượng hàng tồn kho chủ yếu là phân khúc Chung cư cao cấp đã gây tổn thất nặng nề về kinh tế cho các chủ đầu tư, gây hoang mang cho khách giầu có ngoại tỉnh hay kiều bào muốn cải thiện môi trường sống; Nhà nước bị thất thu thuế và bất ổn về an sinh xã hội.
Trong khi đó, nguồn cung đất đai có giới hạn, đặc biệt ở các thành phố lớn như Hà Nội. Các chung cư, các toà nhà cao tầng ngày càng được xây dựng nhiều và sự ưa thích loại nhà ở này trong dân chúng cũng ngày một tăng.
Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và các nhà phát triển BĐS luôn đặt ra những câu hỏi xoay quanh những yếu tố nào thực sự gây tác động tới giá bất động sản và làm thế nào để áp dụng các yếu tố này nhằm hạn chế thấp nhất các rủi ro cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐS. Korosec (2008) cho rằng có thể chia các yếu tố ảnh hưởng tới giá BĐS này ra thành các tác nhân bên ngoài và các tác nhân bên trong. Nguyên lý về sự hình thành giá bất động sản cho thấy các nhân tố bên ngoài và bên trong ảnh hưởng đến giá giao dịch- đó chính là giá trị tạo thành sản phẩm nhà ở hoàn hảo thông qua quan hệ cung cầu cũng như các nhân tố môi trường vĩ mô.
Một số khảo sát đã điều tra về "Yếu tố bên ngoài" do vị trí của các bất động sản và môi trường sống xung quanh cùng với sự ảnh hưởng phức hợp của các dự án bất động sản cạnh tranh (Geltner, 2007). Các nhân tố bên ngoài tòa nhà gây cảm giác ấn tượng nếu các dự án bất động sản đó thuộc sở hữu của các doanh nghiệp tư nhân; Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp thì chi phí đầu tư luôn được quản lý chặt chẽ nhằm tiết kiệm chi phí nhất, nhiều lãng phí được cắt giảm hợp lý ; tận dụng nhiều vật liệu và nhân công địa phương, nhiều ưu đãi về chính sách nhà đất được nhà nước hỗ trợ có thể áp dụng được rộng rãi, do đó giá bán và chất lượng sản phẩm nhà ở của khối tư nhân đầu tư luôn cao hơn khối nhà nước đầu tư (Rauch, 1993). Lợi nhuận có thể đạt được kỳ vọng cao nhất chất lượng nhân lực nội bộ được tuyển chọn kỹ càng có thể đạt được mục tiêu phát triển kinh tế với quy mô lớn và giúp doanh nghiệp gia tăng giá trị tài sản (Thorsnes, 2000) và của nhiều tài sản nhỏ khi được tích hợp lại có thể nâng cao hơn nhiều lần giá trị tài sản tổng hợp. Sự tập hợp nguồn nhân lực cao trong tổ chức của doanh nghiệp sẽ đạt được hiệu quả đầu tư BĐS có giá trị phái sinh
4
cao. Một số nghiên cứu cho thấy những tác động tích cực của các tương tác này làm gia tăng thêm giá trị tài sản bởi uy tín nhà đầu tư (Văn Cao và Cory, 1982; Burnell, 1985).
Diễn biến khó lường của thị trường Bất động sản buộc các nhà đầu tư và các sàn giao dịch Bất động sản phải nâng cao khả năng nắm bắt các tín hiệu thị trường thông qua mức độ hấp thụ các sản phẩm nhà ở. Mặt khác, cạnh tranh giữa các chủ đầu tư cũng như áp lực từ phiá người mua buộc các nhà phát triển BĐS phải tìm kiếm lợi thế cạnh tranh bằng nhiều cách thức quản lý mềm như: tiết giảm chi phí tiêu cực, áp dụng nhiều sáng chế xây dựng Giá bán và cơ chế hậu mãi luôn luôn là công cụ cạnh tranh hữu hiệu. Việc hiểu khách hàng và đo lường được cảm nhận của họ đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp có ý nghĩa tối quan trọng cho nhà đầu tư. Sự cần thiết phải nghiên cứu các nhân tố hình thành giá bán chung cư cao cấp ngày càng trở nên cần thiết đối với các chủ đầu tư. Nghiên cứu này được các nhà đầu tư, công ty xây dựng, các nhà quản lý kinh tế mong chờ sẽ tạo nên sự khác biệt về phạm vi nghiên cứu. Xét cả mặt lý thuyết và thực tế, phạm vi những vấn đề cần nghiên cứu rất rộng, do đó, luận án này chỉ tập trung nghiên cứu chuyên sâu cảm nhận của khách hàng về mức giá chào bán lần đầu của chủ đầu tư đối với căn hộ CCCC tại thành phố Hà Nội.
Chính vì vậy, chủ đề :
"Các nhân tố ảnh hướng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp - Nghiên cứu
trên địa bàn Hà Nội"
được chọn làm đề tài luận án tiến sĩ.
1.2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu 1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu
Tác giả xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CCCC trên địa bàn thành phố Hà Nội là mục tiêu nghiên cứu nhằm đạt đợc các yêu cầu sau:
- Hệ thống tổng quát hóa những lý luận nổi trội và các nhân tố đặc thù tác động tới giá bán căn hộ CCCC.
- Xác định và lựa chọn các nhân tố đặc thù nhất có tác động đến giá bán căn hộ CCCC. Trên cơ sở đó, nhận diện các giả thuyết và xây dựng các mô hình nghiên cứu các nhân tố có tác động đến giá bán căn hộ CCCC trên thị trường Hà Nội.
- Đo lường và đánh giá thực trạng về mức độ tác động của từng yếu tố được xác định là các biến độc lập trong mô hình đến giá bán căn hộ CCCC (biến phụ thuộc).
- Xác định mức độ và tầm quan trọng của từng nhân tố đến giá bán căn hộ CCCC tại Hà Nội.
5
- Làm rõ mức độ tác động khác biệt của các nhân tố theo đặc điểm nhân khẩu của người mua.
- Đề xuất các giải pháp quản lý và quản trị cho các bên liên quan đến thị trường BĐS như: chủ đầu tư kinh doanh BĐS, nhà môi giới, sàn phân phối, đơn vị truyền thông... nhằm điều chỉnh các nhân tố tác động đến giá bán chung cư cao cấp một cách khoa học, phù hợp với tình hình thực tế và thực hiện mục tiêu kinh doanh.
1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu
- Tại sao cần nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC ?
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Giá bán căn hộ CCCC trên thị trường Hà Nội chịu ảnh hưởng của những nhân tố chủ yếu nào ? Tầm quan trọng của từng nhân tố đó như thế nào ?
- Mức độ và chiều ảnh hưởng của từng nhân tố đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp trên thị trường Bất động sản Hà Nội như thế nào ?
- Các nhà đầu tư cần xây dựng chiến lược giá bán căn hộ CCCC như thế nào ?
Luận án tập trung nghiên cứu các nhân tố có ảnh hưởng đến giá bán CCCC trên địa bàn Hà Nội. Trong luận án này, giá bán CCCC không phải là giá thực tế mà là giá khảo sát theo thang đo.
- Phạm vi về nội dung nghiên cứu: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC. Trên thực tế, chủ đầu tư kinh doanh BĐS xác định mức giá hợp lý. Tuy nhiên, luận án sử dụng phương pháp điều tra về giá nên có thể xem giá bán CCCC là sự cảm nhận (của các đối tượng khảo sát) về giá bán CCCC.
Về lý thuyết, giá BĐS chịu tác động đồng thời của 3 nhóm nhân tố:
(i) Nhân tố môi trường khách quan tầm vĩ mô (lãi suất, lạm phát, chính sách về
nhà ở, tăng trưởng kinh tế....);
(ii) Môi trường ngành là quan hệ cung cầu và
(iii) Nhân tố gắn liền với BĐS và giá trị BĐS.
Trong luận án này chỉ nghiên cứu những nhân tố gắn liền với những yếu tố tạo nên giá trị căn hộ CCCC, bao gồm:
(a) Đặc điểm của căn hộ CCCC (gắn liền với biến số vật lý của căn hộ CCCC),
Căn cứ Giấy phép xây dựng số ... /GPXD do sở xây dựng- TP Hà Nội UBND cấp ngày xy/y/201z cho DN thực hiện dự án xây dựng CCCC;
- Căn cứ Quyết định số ... /QĐ-UBND ngày xy/y/201z của UBND TP Hà Nội về việc Phê duyệt chủ trương đầu tư;
- Căn cứ Khái toán Tổng mức đầu tư đã được UBND TP Hà Nội phê duyệt;
- Căn cứ nhu cầu thực tế thị trường và hoạt động sản xuất kinh doanh của DN
đầu tư CCCC;
- Căn cứ giá thị trường xây dựng tài thời điểm xây dựng phương án giá bán; A. Nguyên tắc tính giá bán
- Bảo đảm tính đúng, tính đủ, hợp lý, phù hợp với mặt bằng giá thị trường và đúng chủ trương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước trong từng thời kỳ có tác động đến giá các loại vật liệu xây dựng, giá hàng hóa tiêu dùng và dịch vụ; Kịp thời điều chỉnh giá khi các yếu tố hình thành giá thay đổi.
- Căn cứ nguyên tắc, phương pháp qui định tại Thông tư số 25/2014/TT-BTC ngày 17/02/2014 của Bộ Tài chính qui định Phương pháp định giá chung đối với hàng hoá, dịch vụ.
- Các tài liệu, chứng từ theo qui định của pháp luật và mặt bằng giá thị trường thời điểm xây dựng phương án giá.
B. Các thông số kỹ thuật của Chung cư cao cấp.
Dự án gồm: xy Tầng hầm, yz tầng và Tầng mái.
Tổng diện tích xây dựng các tầng sau khi trừ đi diện tích sử dụng chung như: diện tích lưu không, cầu thang, khu vực vệ sinh, khu vực kỹ thuật, giao thông nội bộ, văn phòng, hành lang, diện tích sử dụng chung, phòng sinh hoạt cộng đồng..., diện tích còn lại sẽ bán và cho thuê kinh doanh.
Tổng diện tích mặt bằng thuê đất: ABAB m2 Tầng hầm rộng :..... m2.
Tổng diện tích xây dựng: ....... m2
Tổngtích chung và kỹ thuật là: ...... m2.
Như vậy tổng diện tích kinh doanh là: BXBX m2
Dựa trên số liệu diện tích kinh doanh thương mại đã tính toán, DN xây dựng phương án giá bán và giá cho thuê trình các Sở Ban Ngành thẩm định và UBND thành phố Hà Nội phê duyệt làm căn cứ triển khai thực hiện.
C. Nội dung phương án giá
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN.......................................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................................... ii MỤC LỤC .................................................................................................................................... iii DANH MỤC BẢNG ................................................................................................................... vi DANH MỤC HÌNH..................................................................................................................viii CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU................................................................................................ 1
1.1. Sự cần thiết và lý do lựa chọn đề tài nghiên cứu..............................................1 1.2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu .........................................................................4 1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu.......................................................................................4 1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu.........................................................................................5 1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu......................................................................5 1.3.1. Đối tượng nghiên cứu.....................................................................................5 1.3.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................5 1.4. Tiếp cận và quy trình nghiên cứu......................................................................6 1.4.1. Tiếp cận nghiên cứu .......................................................................................6 1.4.2. Quy trình nghiên cứu......................................................................................6 1.5. Kết quả và ý nghĩa của luận án..........................................................................8 1.5.1. Kết quả đạt được và điểm mới của luận án ....................................................8 1.5.2. Ý nghĩa của luận án ........................................................................................8 1.6. Kết cấu luận án....................................................................................................8 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN................................................... 9 2.1. Tổng quan nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản.......9 2.1.1. Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài ........................................9 2.1.2. Tổng quan các công trình khoa học đã được công bố trong nước liên quan đến đề tài.................................................................................................................26 2.1.3. Mô hình lý thuyết và những vấn đề nghiên cứu giải quyết trong luận án....31 2.2. Cơ sở lý luận về giá cả và các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản.....35 2.2.1. Khái niệm về bất động sản và chung cư cao cấp..........................................35 2.2.2. Khái niệm và bản chất của phạm trù giá cả..................................................38 2.2.3. Đặc điểm giá trị và giá cả bất động sản........................................................41 2.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả................................................................42 2.3. Các lý thuyết có liên quan đến chủ đề nghiên cứu.........................................48 2.3.1. Lý thuyết hành vi có kế hoạch......................................................................48
iv
2.3.2. Lý thuyết hiệu ứng tài sản ............................................................................48
2.3.3. Lý thuyết vị thế chất lượng...........................................................................49 Tiểu kết chương 2....................................................................................................................... 50 CHƯƠNG 3: BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.... 51
3.1. Bối cảnh nghiên cứu..........................................................................................51 3.1.1. Khái quát thị trường bất động sản khu vực Hà Nội thời kỳ 2010-2020.......51 3.1.2. Quá trình phát triển mô hình nhà ở tập trung trên địa bàn thành phố Hà Nội ..... 58 3.1.3. Thực trạng về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC trên địa bàn thành phố Hà Nội.................................................................................................................. 65
3.2. Phương pháp nghiên cứu và mô hình nghiên cứu .........................................70 3.2.1. Nghiên cứu định tính ....................................................................................70 3.2.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng ...........................................................73 3.2.3. Kết quả nghiên cứu định tính .......................................................................76
Tiểu kết chương 3....................................................................................................................... 85 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP ..................................................................... 86
4.1. Kết quả nghiên cứu định lượng sơ bộ .............................................................86 4.2. Kết quả nghiên cứu định lượng chính thức....................................................93 4.2.1. Thống kê mô tả mẫu .....................................................................................93 4.2.2. Thống kê mô tả các biến độc lập ..................................................................94 4.2.3. Phân tích nhân tố khám phá..........................................................................98 4.2.4. Đánh giá độ tin cậy của thang đo .................................................................99 4.2.5. Phân tích mô hình hồi quy khi chưa có biến kiểm soát..............................102 4.2.6. Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu .........................................................104 4.2.7. Phân tích mô hình hồi quy khi có biến kiểm soát (DT) .............................105 Tiểu kết chương 4..................................................................................................................... 112 CHƯƠNG5: GIẢIPHÁPVÀKIẾNNGHỊ....................................................................113 5.1. Nguyên tắc xác định giá bán căn hộ CCCC .................................................113 5.1.1. Nguyên tắc 1: Giá bán và chất lượng sản phẩm.........................................113 5.1.2. Nguyên tắc 2: Giá bán và tâm lý khách hàng.............................................113 5.1.3. Nguyên tắc 3: Giá bán và quan hệ cung cầu trên thị trường ......................114 5.2. Kiến nghị và giải pháp ....................................................................................115 5.2.1. Nghiên cứu thị trường và phân khúc khách hàng.......................................115 5.2.2. Hoàn thiện sản phẩm ..................................................................................117 5.2.3. Đề xuất liên quan đến vị trí và vị thế của tòa nhà và căn hộ CCCC ..........122 5.2.4. Xác định giá theo vị trí căn hộ....................................................................124
v
5.2.5. Tạo lập cảnh quan, môi trường tích cực .....................................................124 5.2.6. Nâng cao chất lượng dịch vụ và quản lý tòa nhà........................................126 5.2.7. Nâng cao uy tín và hình ảnh của Chủ đầu tư..............................................127 5.2.8. Kiến nghị hoàn thiện về chính sách quản lý thị trường BĐS của Nhà nước ..132
Tiểu kết chương 5..................................................................................................................... 135 KẾT LUẬN ............................................................................................................................... 136 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ........................................................................................................................ 139 TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................................... 140 PHỤ LỤC................................................................................................................................... 151
vi
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Thuộc tính bên trong và thuộc tính bên ngoài ngôi nhà ...............................13
Bảng 2.2: Bộ ba giá trị...................................................................................................17
Bảng 2.3. Bảng tổng kết kết quả nghiên cứu.................................................................24
Bảng 2.4. Bảng tổng hợp một số công trình nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thông qua giá trị bất động sản .............................................................................31
Bảng 2.5. Nội dung các thang đo trong phiếu điều tra lần 1 .........................................32
Bảng 2.6. Thuật ngữ và định nghĩa ...............................................................................41
Bảng 2.7. Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản ..............................................46
Bảng 3.1. Cầu về bất động sản nhà ở tại đô thị .............................................................51
Bảng 3.2. Cầu về nhà ở tại khu vực đô thị ....................................................................52
Bảng 3.3. Thị trường căn hộ chung cư, quí 4, 2010......................................................54
Bảng 3.4. Nguồn cung nhà ở - tổng dự án tính đến 2014..............................................55
Bảng 3.5: Dự báo cung cầu trên thị trường Hà Nội năm 2014-2016 ............................55
Bảng 3.6. Đặc điểm mẫu nhà đầu tư trong nghiên cứu định tính..................................77
Bảng 3.7. Thang đo các biến lần 2 ................................................................................80
Bảng 4.1. Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo Lần 1 - Nghiên cứu định lượng sơ bộ ...................................................................................................................................86
Bảng 4.2. Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo Lần 2 - Nghiên cứu định lượng sơ bộ ...................................................................................................................................89
Bảng 4.3. Nội dung các thang đo và mã hóa sử dụng trong nghiên cứu định lượng chính thức ......................................................................................................................91
Bảng 4.4. Đặc tính của mẫu nghiên cứu........................................................................93 Bảng 4.5. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Đặc điểm vật lý của căn hộ
CCCC” ...........................................................................................................................94 Bảng 4.6. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Môi trường xung quanh” ...95
Bảng 4.7. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư”.......................................................................................................................95
Bảng 4.8. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư”.......................................................................................................................96
Bảng 4.9. Thống kê mô tả đánh giá về “Đặc điểm nhân khẩu khách hàng”.................97
vii
Bảng4.10.Thốngkêmôtảđánhgiácủacácđápviênvề“Đặcđiểm củachủđầutư”.......97 Bảng 4.11. Kiểm định KMO và Bartlett thang đo các biến độc lập..............................98
Bảng 4.12. Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo - Nghiên cứu định lượng chính thức ..............................................................................................................................100
Bảng 4.13. Tổng hợp chỉ số phân tích hồi quy bội bộ thang đo GBCHCC ................103 Bảng 4.14. Tổng hợp chỉ số phân tích hồi quy bội bộ thang đo GBCHCC ................106 Bảng 5.1. Dự báo cung cầu về căn hộ trên thị trường Hà Nội ....................................114
viii
DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1: Quy trình nghiên cứu.......................................................................................7
Hình 2.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản ...........................................15
Hình 2.2. Cấu trúc phân cấp xác định giá trị của bất động sản nhà ở ...........................16
Hình 2.3. Các thành tố của giá trị bất động sản.............................................................18
Hình 2.4. Các thành tố của giá trị bất động sản.............................................................19
Hình 2.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán bất động sản .........................................19
Hình 2.6. Mô hình các nhân tố tác động đến giá cả BĐS của Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2009) ...............................................................................................................27
Hình 2.7. Mô hình các nhân tố tác động đến quyết định mua căn hộ CCCC của Nguyễn Quang Thu và cộng sự, 2013 ...........................................................................28
Hình2.8.MôhìnhcácnhântốtácđộngđếngiácảBĐS củaLụcMạnhHiển(2014)........28 Hình 2.9. Mô hình các thành tố giá trị bất động sản với mục đích tài chính của Lê Văn
Bính (2017)....................................................................................................................30 Hình 2.10. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CCCC.................................................32 Hình 2.11. Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định về giá ............................................43 Hình 3.1: Yếu tố giá cả và pháp lý ................................................................................53 Hình 3.2: Cơ cấu căn hộ theo phân khúc thị trường......................................................56 Hình 3.3. Tỷ trọng căn hộ đô thị theo phân khúc..........................................................60 Hình 3.4 : Giá trung bình căn hộ chung cư theo phân khúc thị trường.........................61 Hình 3.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp......................78
1.1. Sự cần thiết và lý do lựa chọn đề tài nghiên cứu
1
CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU
Thị trường bất động sản (BĐS) có vai trò rất quan trọng đối với tất cả các quốc gia trên thế giới và với Việt Nam. Trong đó phân khúc chung cư cao cấp là mô hình nhà ở tập chung có chất lượng sống đạt tiêu chuẩn cao phục vụ nhu cầu ở của bộ phận người có thu nhập cao ngày càng trở lên cấp thiết. Chiến lược đầu tư các chung cư cao cấp không chỉ đơn thuần đảm bảo nguồn cung mới cho quỹ nhà ở quốc gia mà còn trực tiếp góp phần vào chiến lược thu hút nhiều nguồn lực xã hội để phát triển cơ sở hạ tầng xã hội rất cần thiết cho an sinh xã hội tại địa phương và khu vực. Chiến lược đầu tư phân khúc chung cư thương mại phân khúc cao cấp này còn góp phần vào sự phát triển của nền kinh tế quốc gia. Đời sống kinh tế càng phát triển thì xu hướng nhiều chủ đầu tư chọn phân khúc Chung cư cao cấp để đầu tư - kinh doanh là chiến lược phát triển doanh nghiệp của mình. Ngày càng có nhiều dự án chung cư cao cấp được khởi công xây dựng ở các đô thị lớn nhanh chóng và phân khúc người có thu nhập khá giả với chất lượng sống cao ngày càng được lan rộng.
Tỷ trọng khách hàng giầu có ngày càng tăng thì nhu cầu hưởng thụ chất lượng sống càng cao và đa dạng do nhiều nguyên nhân. Thứ nhất, dân số phát triển ngày càng nhanh và xu hướng dịch cư từ các vùng ngoại thành về các thành phố lớn như khu vực Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh ngày càng gia tăng; Thứ đến là tâm lý thế hệ trẻ muốn sinh hoạt tự do tách ra ở riêng ngày càng nhiều. Sự chia tách hộ khẩu và nhu cầu sinh sống tự do của các thành viên gia đình khi lập gia đình và sự dồn nén cơ học dân số từ các nơi về trung tâm ngày càng lớn thì càng đòi hỏi cao trong khi quỹ đất nội đô ngày càng eo hẹp; Thứ ba, Vị thế uy tín của Việt Nam được các quốc gia hùng mạnh chọn làm nơi tổ chức các cuộc họp quan trọng của thế giới và ngày càng có nhiều các tổ chức nước ngoài và doanh nghiệp đã và đang đầu tư vào nhiều dự án bất động sản; Kiều bào, doanh nhân và nhiều tổ chức nước ở nước ngoài sau nhiều năm tích lũy tài chính, ngày càng có xu hướng quay trở lại Việt Nam để làm ăn để gần người thân; Chủ yếu tập trung sinh sống, làm việc và kinh doanh tại các tỉnh thành trực thuộc trung ương ngày càng lớn; nhiều khu đô thị mới, nhiều khu công nghiệp ven nội thành cần lượng lao động tập trung rất lớn; nhu cầu về quỹ đất dành cho nhà ở tập trung ngày càng cấp thiết; Thứ tư: Quy mô hộ gia đình trong xã hội có xu hướng thu nhỏ lại để phục vụ nhu cầu ở riêng và độc lập ngày gia tăng của thế hệ trẻ. Xu hướng phát triển
2
các đô thị mới theo chiều hướng lên cao để tiết kiệm tài nguyên đất và phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng phúc lợi xã hội, đô thị xanh, sạch đẹp và bền vững.
Nhà ở là nơi sinh sống thiêng liêng của con người cả về phần thân mà phần tâm thức là cốt lõi khởi sanh các trạng thái tinh thần thể hiện chất lượng cuộc sống của con người. Chất lượng cuộc sống của con người thường được quyết định bởi điều kiện kinh tế và nguồn thu nhập. Nhà nước dành nhiều quỹ đất để phát triển nhà ở tập trung với đầy đủ các tiện nghi hữu ích đã trực tiếp hay gián tiếp tác động tích cực nâng cao hơn chất lượng môi trường sống cho con người (Hamzehnejad và cộng sự, 2015). Có thể thấy rằng những người phấn đấu cả đời để kiếm tìm nơi ở ổn định có chất lượng cao hầu hết ưu tiên lựa chọn nơi có môi trường thiên nhiên, nơi có cơ sở hạ tầng xã hội và dịch vụ y tế - giáo dục tốt hơn, mang lại cảm giác hài lòng và dễ chịu trong cuộc sống hàng ngày tốt hơn cho gia đình của họ.
Trong một thập kỷ qua, thu nhập và nhu cầu thường tăng theo tỷ lệ thuận. Số lượng và qui mô nhà ở chung cư trong nội đô và các khu đô thị mới đã bùng nổ nhanh chóng. Các tòa nhà được quy hoạch và thiết kế khoa học hợp lý, cảnh quan môi trường đẹp, đồng bộ về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, tích hợp nhiều tiện ích công cộng và quan trọng nhất là kết nối các chung cư cao tầng với hệ thống giao thông đi lại thuận tiện.
Các chung cư cao cấp đã tích hợp được các yếu tố vật chất và tinh thần thoả mãn các nhu cầu nhiều của khách hàng có thu nhập cao. Tòa nhà được bố trí nhiều chức năng sử dụng đa dạng khác nhau, kết hợp giữa mục đích để ở với kinh doanh và văn phòng với mật độ sử dụng cao. Các tòa nhà phát triển theo quy hoạch và bị khống chế về chiều cao và mật độ xây dựng có tỷ lệ thấp tạo không gian thoáng đãng cho cộng đồng. Mạng lưới đường giao thông tiếp cập với các dự án chung cư được mở rộng và đầu tư mới nhiều hơn đa dạng phong phú. Nhà nước đầu tư xây nhiều cầu vượt, hầm chui dân sinh, hầm xuyên qua núi, xuyên sông, mở nhiều tuyến đường đi bộ, nâng cao chất lượng thẩm mỹ nhiều công viên cây xanh, mặt nước và kiến trúc bề ngoài ngoại thất các tòa nhà mỹ quan đi kèm các dịch vụ tổng hợp đa dạng phong phú;
Chung cư cao cấp là sự kết tinh giữa đẳng cấp quy hoạch kiến trúc, các yếu tố kỹ thuật, sức mạnh tài chính chất lượng quản lý và mức phí các dịch vụ của mỗi khu chung cư. Mỗi căn hộ được sử dụng độc lập và là tài sản sở hữu mang tính riêng biệt, được kết nối giao thông với không gian chung của chung cư; nhiều dịch vụ phái sinh được miễn phí, cảm giác an toàn, văn minh và sạch sẽ. Xu hướng phát triển các dự án nhà ở khác nhau đã thay đổi cơ bản về qui mô dự án, cơ cấu căn hộ, cách thức truyền thông, cách thức huy động vốn, phương pháp bán hàng, chiến lược về giá bán nhà và các cam kết hậu mãi. Đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản trong vài năm qua
3
là: thiếu thông tin minh bạch, thiếu và chậm chễ ban hành các chính sách định hướng và bình ổn thị trường, nhu cầu vượt xa khả năng cung cấp, sốt ảo, thổi giá cục bộ vẫn diễn ra ở nhiều nơi, người mua có nhu cầu sử dụng ở thật đang thiếu nhiều thông tin về các dự án tương đồng trong khu vực, hoang mang về giá và chất lượng xây dựng cũng như về mặt Pháp lý. Xu hướng tăng giá bán đối với phân khúc chung cư trung bình và giảm giá bán đối với phân khúc chung cư cao cấp. Thị trường tự phát do nhiều nguyên nhân nên lượng hàng tồn kho chủ yếu là phân khúc Chung cư cao cấp đã gây tổn thất nặng nề về kinh tế cho các chủ đầu tư, gây hoang mang cho khách giầu có ngoại tỉnh hay kiều bào muốn cải thiện môi trường sống; Nhà nước bị thất thu thuế và bất ổn về an sinh xã hội.
Trong khi đó, nguồn cung đất đai có giới hạn, đặc biệt ở các thành phố lớn như Hà Nội. Các chung cư, các toà nhà cao tầng ngày càng được xây dựng nhiều và sự ưa thích loại nhà ở này trong dân chúng cũng ngày một tăng.
Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và các nhà phát triển BĐS luôn đặt ra những câu hỏi xoay quanh những yếu tố nào thực sự gây tác động tới giá bất động sản và làm thế nào để áp dụng các yếu tố này nhằm hạn chế thấp nhất các rủi ro cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐS. Korosec (2008) cho rằng có thể chia các yếu tố ảnh hưởng tới giá BĐS này ra thành các tác nhân bên ngoài và các tác nhân bên trong. Nguyên lý về sự hình thành giá bất động sản cho thấy các nhân tố bên ngoài và bên trong ảnh hưởng đến giá giao dịch- đó chính là giá trị tạo thành sản phẩm nhà ở hoàn hảo thông qua quan hệ cung cầu cũng như các nhân tố môi trường vĩ mô.
Một số khảo sát đã điều tra về "Yếu tố bên ngoài" do vị trí của các bất động sản và môi trường sống xung quanh cùng với sự ảnh hưởng phức hợp của các dự án bất động sản cạnh tranh (Geltner, 2007). Các nhân tố bên ngoài tòa nhà gây cảm giác ấn tượng nếu các dự án bất động sản đó thuộc sở hữu của các doanh nghiệp tư nhân; Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp thì chi phí đầu tư luôn được quản lý chặt chẽ nhằm tiết kiệm chi phí nhất, nhiều lãng phí được cắt giảm hợp lý ; tận dụng nhiều vật liệu và nhân công địa phương, nhiều ưu đãi về chính sách nhà đất được nhà nước hỗ trợ có thể áp dụng được rộng rãi, do đó giá bán và chất lượng sản phẩm nhà ở của khối tư nhân đầu tư luôn cao hơn khối nhà nước đầu tư (Rauch, 1993). Lợi nhuận có thể đạt được kỳ vọng cao nhất chất lượng nhân lực nội bộ được tuyển chọn kỹ càng có thể đạt được mục tiêu phát triển kinh tế với quy mô lớn và giúp doanh nghiệp gia tăng giá trị tài sản (Thorsnes, 2000) và của nhiều tài sản nhỏ khi được tích hợp lại có thể nâng cao hơn nhiều lần giá trị tài sản tổng hợp. Sự tập hợp nguồn nhân lực cao trong tổ chức của doanh nghiệp sẽ đạt được hiệu quả đầu tư BĐS có giá trị phái sinh
4
cao. Một số nghiên cứu cho thấy những tác động tích cực của các tương tác này làm gia tăng thêm giá trị tài sản bởi uy tín nhà đầu tư (Văn Cao và Cory, 1982; Burnell, 1985).
Diễn biến khó lường của thị trường Bất động sản buộc các nhà đầu tư và các sàn giao dịch Bất động sản phải nâng cao khả năng nắm bắt các tín hiệu thị trường thông qua mức độ hấp thụ các sản phẩm nhà ở. Mặt khác, cạnh tranh giữa các chủ đầu tư cũng như áp lực từ phiá người mua buộc các nhà phát triển BĐS phải tìm kiếm lợi thế cạnh tranh bằng nhiều cách thức quản lý mềm như: tiết giảm chi phí tiêu cực, áp dụng nhiều sáng chế xây dựng Giá bán và cơ chế hậu mãi luôn luôn là công cụ cạnh tranh hữu hiệu. Việc hiểu khách hàng và đo lường được cảm nhận của họ đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp có ý nghĩa tối quan trọng cho nhà đầu tư. Sự cần thiết phải nghiên cứu các nhân tố hình thành giá bán chung cư cao cấp ngày càng trở nên cần thiết đối với các chủ đầu tư. Nghiên cứu này được các nhà đầu tư, công ty xây dựng, các nhà quản lý kinh tế mong chờ sẽ tạo nên sự khác biệt về phạm vi nghiên cứu. Xét cả mặt lý thuyết và thực tế, phạm vi những vấn đề cần nghiên cứu rất rộng, do đó, luận án này chỉ tập trung nghiên cứu chuyên sâu cảm nhận của khách hàng về mức giá chào bán lần đầu của chủ đầu tư đối với căn hộ CCCC tại thành phố Hà Nội.
Chính vì vậy, chủ đề :
"Các nhân tố ảnh hướng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp - Nghiên cứu
trên địa bàn Hà Nội"
được chọn làm đề tài luận án tiến sĩ.
1.2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu 1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu
Tác giả xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CCCC trên địa bàn thành phố Hà Nội là mục tiêu nghiên cứu nhằm đạt đợc các yêu cầu sau:
- Hệ thống tổng quát hóa những lý luận nổi trội và các nhân tố đặc thù tác động tới giá bán căn hộ CCCC.
- Xác định và lựa chọn các nhân tố đặc thù nhất có tác động đến giá bán căn hộ CCCC. Trên cơ sở đó, nhận diện các giả thuyết và xây dựng các mô hình nghiên cứu các nhân tố có tác động đến giá bán căn hộ CCCC trên thị trường Hà Nội.
- Đo lường và đánh giá thực trạng về mức độ tác động của từng yếu tố được xác định là các biến độc lập trong mô hình đến giá bán căn hộ CCCC (biến phụ thuộc).
- Xác định mức độ và tầm quan trọng của từng nhân tố đến giá bán căn hộ CCCC tại Hà Nội.
5
- Làm rõ mức độ tác động khác biệt của các nhân tố theo đặc điểm nhân khẩu của người mua.
- Đề xuất các giải pháp quản lý và quản trị cho các bên liên quan đến thị trường BĐS như: chủ đầu tư kinh doanh BĐS, nhà môi giới, sàn phân phối, đơn vị truyền thông... nhằm điều chỉnh các nhân tố tác động đến giá bán chung cư cao cấp một cách khoa học, phù hợp với tình hình thực tế và thực hiện mục tiêu kinh doanh.
1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu
- Tại sao cần nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC ?
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Giá bán căn hộ CCCC trên thị trường Hà Nội chịu ảnh hưởng của những nhân tố chủ yếu nào ? Tầm quan trọng của từng nhân tố đó như thế nào ?
- Mức độ và chiều ảnh hưởng của từng nhân tố đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp trên thị trường Bất động sản Hà Nội như thế nào ?
- Các nhà đầu tư cần xây dựng chiến lược giá bán căn hộ CCCC như thế nào ?
Luận án tập trung nghiên cứu các nhân tố có ảnh hưởng đến giá bán CCCC trên địa bàn Hà Nội. Trong luận án này, giá bán CCCC không phải là giá thực tế mà là giá khảo sát theo thang đo.
- Phạm vi về nội dung nghiên cứu: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC. Trên thực tế, chủ đầu tư kinh doanh BĐS xác định mức giá hợp lý. Tuy nhiên, luận án sử dụng phương pháp điều tra về giá nên có thể xem giá bán CCCC là sự cảm nhận (của các đối tượng khảo sát) về giá bán CCCC.
Về lý thuyết, giá BĐS chịu tác động đồng thời của 3 nhóm nhân tố:
(i) Nhân tố môi trường khách quan tầm vĩ mô (lãi suất, lạm phát, chính sách về
nhà ở, tăng trưởng kinh tế....);
(ii) Môi trường ngành là quan hệ cung cầu và
(iii) Nhân tố gắn liền với BĐS và giá trị BĐS.
Trong luận án này chỉ nghiên cứu những nhân tố gắn liền với những yếu tố tạo nên giá trị căn hộ CCCC, bao gồm:
(a) Đặc điểm của căn hộ CCCC (gắn liền với biến số vật lý của căn hộ CCCC),
Căn cứ Giấy phép xây dựng số ... /GPXD do sở xây dựng- TP Hà Nội UBND cấp ngày xy/y/201z cho DN thực hiện dự án xây dựng CCCC;
- Căn cứ Quyết định số ... /QĐ-UBND ngày xy/y/201z của UBND TP Hà Nội về việc Phê duyệt chủ trương đầu tư;
- Căn cứ Khái toán Tổng mức đầu tư đã được UBND TP Hà Nội phê duyệt;
- Căn cứ nhu cầu thực tế thị trường và hoạt động sản xuất kinh doanh của DN
đầu tư CCCC;
- Căn cứ giá thị trường xây dựng tài thời điểm xây dựng phương án giá bán; A. Nguyên tắc tính giá bán
- Bảo đảm tính đúng, tính đủ, hợp lý, phù hợp với mặt bằng giá thị trường và đúng chủ trương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước trong từng thời kỳ có tác động đến giá các loại vật liệu xây dựng, giá hàng hóa tiêu dùng và dịch vụ; Kịp thời điều chỉnh giá khi các yếu tố hình thành giá thay đổi.
- Căn cứ nguyên tắc, phương pháp qui định tại Thông tư số 25/2014/TT-BTC ngày 17/02/2014 của Bộ Tài chính qui định Phương pháp định giá chung đối với hàng hoá, dịch vụ.
- Các tài liệu, chứng từ theo qui định của pháp luật và mặt bằng giá thị trường thời điểm xây dựng phương án giá.
B. Các thông số kỹ thuật của Chung cư cao cấp.
Dự án gồm: xy Tầng hầm, yz tầng và Tầng mái.
Tổng diện tích xây dựng các tầng sau khi trừ đi diện tích sử dụng chung như: diện tích lưu không, cầu thang, khu vực vệ sinh, khu vực kỹ thuật, giao thông nội bộ, văn phòng, hành lang, diện tích sử dụng chung, phòng sinh hoạt cộng đồng..., diện tích còn lại sẽ bán và cho thuê kinh doanh.
Tổng diện tích mặt bằng thuê đất: ABAB m2 Tầng hầm rộng :..... m2.
Tổng diện tích xây dựng: ....... m2
Tổngtích chung và kỹ thuật là: ...... m2.
Như vậy tổng diện tích kinh doanh là: BXBX m2
Dựa trên số liệu diện tích kinh doanh thương mại đã tính toán, DN xây dựng phương án giá bán và giá cho thuê trình các Sở Ban Ngành thẩm định và UBND thành phố Hà Nội phê duyệt làm căn cứ triển khai thực hiện.
C. Nội dung phương án giá
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links