Link tải luận văn miễn phí cho ae Kết Nối
mục lục
Lời mở đầu 3
Nội dung 5
Chương I: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bằng phương pháp so sánh 5
1. Những khái niệm về định giá, sự cần thiết định giá BĐS 5
1.1 Khái niệm về định giá BĐS 5
1.2 Sự cần thiết Định giá BĐS 5
1.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản. 7
2. Phương pháp định giá so sánh 9
2.1 Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp so sánh 9
2.2. Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp so sánh 10
2.3 Đối tượng, phạm vi, các yêu cầu đối với phương pháp so sánh 13
2.4 Các bước tiến hành trong phương pháp so sánh 14
2.5 Các kỹ thuật điều chỉnh giá trong phương pháp so sánh 15
2.6 Các hạn chế của phương pháp 18
Chương II: Vận dụng phương pháp định giá so sánh trong định giá một số loại BĐS mua bán 19
1. Định giá BĐS mua bán dân cư 19
1.1 Bất động sản dân cư 19
1.2 Điều kiện áp dụng của phương pháp so sánh vào định giá bất động sản dân cư. 19
1.3 Các yếu tố so sánh 20
1.4 Phương pháp điều chỉnh để rút ra chỉ số giá trị. 20
2. Định giá BĐS mua bán thương mại 24
2.1 Bất động sản thương mại. 24
2.2. Các yếu tố so sánh. 24
2.3. Điều kiện áp dụng của phương pháp so sánh vào định giá bất động sản thương mại. 24
2.4. Phương pháp áp dụng. 25
3. Định giá mua bán một số loại BĐS khác 25
3.1 Điều kiện áp dụng 25
3.2 Phương pháp áp dụng 25
Chương III: Một số ý kiến về giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu và điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong mua bán BĐS ở nước ta 26
1. Tổ chức xây dựng cơ sở dữ liệu 26
1.1 Thu thập thông tin 26
1.2 Tổ chức hệ thống dữ liệu 26
1.3 Lựa chọn dữ liệu phục vụ cho định giá mua bán BĐS bằng phương pháp so sánh 30
2. Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong điều kiện thị trường BĐS Việt Nam. 30
2.1. Một số vấn đề còn tồn tại trong định giá bất động sản. 30
2.2. Một số ý kiến về điều kiện áp dụng phương pháp. 32
3. Đào tạo định giá viên về BĐS 32
Kết luận 34
Lời mở đầu
Định giá bất động sản là một trong những hoạt động dịch vụ quan trọng nhất của thị trường bất động sản và có thể coi là một trong những hoạt động đặc thù của nền kinh tế, bởi lẽ: thị trường BĐS có vị trí và vai trò vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế, mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS đều chịu tác động của khái niệm giá trị, mà việc định giá BĐS là để xác định giá của BĐS trên thị trường . Do đó định giá BĐS có vai trò quan trọng trong tất cả các loại quyết định liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi…Trong vài năm trở lại đây, một số hoạt động như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản diễn ra khá phổ biến ở hầu hết tỉnh thành trên cả nước. Tất cả các giao dịch này đều đòi hỏi phải định giá bất động sản. Tuy nhiên, định giá bất động sản ở nước ta mới chỉ trong giai đoạn đầu của quá trình hình thành, bởi vậy nó còn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp. Bởi vậy việc nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nước ta đang trở nên vô cùng quan trọng và cấp thiết để có thể đưa ra những giải pháp và tạo điều kiện cho hoạt động định giá bất động sản ngày càng hoàn thiện hơn và phát triển.
Trong định giá bất động sản có nhiều phương pháp định giá khác nhau, trong đó có phương pháp so sánh. Phương pháp này được áp dụng một cách phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều trong thực tế. Phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật và thể hiện sự đánh giá về giá trị thị truờng, sử dụng những chứng cứ thị trường so sánh rõ ràng nên có tính thuyết phục cao.
Từ thực tế của việc định giá tại thị trường Việt Nam và tầm quan trọng của phương pháo so sánh em chọn đề án môn học là “ứng dụng phương pháp so sánh vào định giá mua bán BĐS tại thị trường Việt Nam”
Mục đích nghiên cứu của đề án là : Làm rõ cơ sở lý luận của phương pháp định giá so sánh, phân tích sự vận dụng phương pháp định giá so sánh trong định giá một số loại BĐS trong điều kiện Việt Nam, từ đó đưa ra một số đề xuất giải pháp trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu và điều kiện áp dụng phương pháp định giá so sánh cho mục đích mua bán BĐS ở VN.
Kết cấu của đề án là: Ngoài phần mở bài và kết luận thì đề án gồm ba chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bằng phương pháp so sánh.
Chương 2: Vận dụng phương pháp định giá so sánh trong định giá một số loại BĐS mua bán.
Chương 3: Một số ý kiến về giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu và điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong mua bán BĐS ở nước ta.
Để thực hiện việc nghiên cứu đó, đề án đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp duy vật biện chứng.
Qua đây em xin gửi lời Thank chân thành tới cô giáo Thạc Sỹ Vũ Thị Thảo đã giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành đề án này.
Em xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên
Nguyễn Thị Trang
Nội dung
Chương I: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bằng phương pháp so sánh
1. Những khái niệm về định giá, sự cần thiết định giá BĐS
1.1 Khái niệm về định giá BĐS
Có nhiều khái niệm về định giá BĐS trong đó theo các nhà thẩm định giá tài sản nói chung cho rằng: “ Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định”.
Đặc biệt hoạt động định giá BĐS ngày càng trở nên quan trọng không thể thiếu được trong hoạt động của thị trường BĐS.
“Định giá BĐS là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị BĐS cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS bao gồm cả lĩnh vực đầu tư”.
Thực chất của việc định giá BĐS là định giá đất và các tài sản gắn liền với đất vì BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm đất đai và nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.2 Sự cần thiết Định giá BĐS
Hàng hoá bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, khác với loại hàng hoá thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm khác biệt. Đối với hàng hoá thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện của hàng hoá giao dịch, còn đối với hàng hoá bất động sản , địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hoá bất động sản giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hoá bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được. Đặc biệt là quá trình giao dịch bất động sản diễn ra tương đối dài và bất động sản không dễ chuyển đổi thành tiền do đó dễ gặp các biến cố của thực tiễn như biến động của giá cả thay đổi, thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện môi trường…Việc không có thị trường giao ngay, cần có thời gian quảng cáo dài, bản chất và sự giao động của thị truờng bất động sản là những nhân tố làm tăng sự cần thiết phải có những chuyên viên định giá chuyên nghiệp.
Bất động sản sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, mục đích cụ thể và người ta có nhu cầu định giá khi BĐS chuyển đổi mục đích sử dụng, chuyển đổi quyền sử dụng BĐS gồm : Định giá BĐS cho việc mua, bán, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, đánh thuế, cho hoạch toán, cho thừa kế, cho đầu tư, cho giải quyêt tranh chấp, toà án.
Định giá mua là đối với một người cụ thể cho một khách hàng phù hợp không chỉ xem xét giá trị thị trường mà phải xem khả năng tài chính của khách hàng, đặc điểm cá nhân của khách hàng từ đó người định giá đưa ra được giá phù hợp cho khách hàng.
Định giá bán : giá trị thị trường người bán mong muốn giá cao phản ánh giá trị thị trường BĐS, xem xét mối tương quan giữa người mua và người bán, nhìn vào thị trường số giao dịch, tốc độ của mỗi giao dịch nói lên thị trường sôi động hay trầm lắng, thời gian giao bán đến thời gian hoàn tất do đó cần tìm hiểu đặc điểm của BĐS và nghiên cứu biến động thị trường dẫn đến cần có một chuyên gia về lĩnh vực định giá.
Định giá thế chấp: Định giá nhà cửa, đất đai về nguyên tắc giống định giá mua, bán nhưng nó khác là người định giá phải đặt giá trị BĐS vào lúc thị trường trầm lắng, suy thoái, thị trường không thuận lợi. Trong thực tế đối với Ngân Hàng thuộc sở hữu nhà nước thì tính trên khung giá nhà nước, chi phí xây dựng công trình cho vay 70% giá trị. Đối với Ngân Hàng Quốc Doanh thì định giá BĐS xác định theo giá thị trường và cho vay 70% của giá trị thị trường.
Định giá cho thuê không giống định giá mua bán mà định giá xem xét giá cả cho thuê hàng tháng của các BĐS khác, xuất phát từ đặc điểm của BĐS tạo thu nhập.
Định giá bảo hiểm: tính toán chi phí thay thế, tái tạo công trình những phần BĐS bị rủi ro, lũ lụt, định giá đền bù giải phóng mặt bằng.
Định giá đánh thuế : thuế sử dụng đất theo loại đất, khu vực, dựa trên thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế đất phi nông nghiệp.
Định giá cho hạch toán Doanh Nghiệp: tính giá trị đất đai trong hạch toán Doanh Nghiệp, tính giá trị thị trường tại thời điểm xác định.
Định giá cho thừa kế là định giá BĐS ở quá khứ, định giá giải quyết tranh chấp là định giá phần hỏng hóc và tài sản tại thời điểm xảy ra.
Định giá cho mục đích đầu tư là định giá cho tương lai, có cơ hội kiếm được thu nhập từ BĐS.
BĐS được sử dụng cho nhiều mục đich khác nhau, mỗi một mục đích đều phải cần xác định giá trị của BĐS đó do đó công việc định giá là rất cần thết.
Mặt khác BĐS có nhiều hình dạng và kích cỡ khác nhau mà chỉ có người có chuyên môn mới có thể định giá được. Những phức tạp về pháp luật chỉ có người định giá có kiến thức hiểu biết về pháp luật mới định giá được. Sự khác biệt về giá trị đối với những thay đổi của vùng kinh tế, sự đa dạng của thị trường BĐS, BĐS đa dạng các mục đích sử dụng khác nhau, các quyền chủ sở hữu khác nhau mà chỉ có người hiểu biết về pháp luật và chuyên môn mới chỉ ra được những hạn chế của BĐS, đặc điểm của nó để từ có thông tin chính xác cho việc định giá.
Từ những lý do trên cho chúng ta thấy được sự cần thiết của việc định giá BDS.
1.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản.
1.3.1. Chính sách của nhà nước.
Thị trường bất động sản ở nước ta đang trong thời kỳ hình thành và phát triển. Do đó để thị trường bất động sản nói chung và hoạt động định giá nói riêng hoạt động hiệu quả, nhà nước ta cần xây dựng khung pháp lý hoàn chỉnh về bất động sản.
Một trong những nhân tố ảnh hưởng đến định giá là những chính sách, quy định của nhà nước liên quan đến giá đất. Nghị định 181, nghị định 188 là những khung giá đất có vai trò quan trọng đối với công tác định giá. Một số chính sách của nhà nước về phát triển kinh tế xã hội, chính sách về quy hoạch phân bổ đất đai cũng ảnh hưởng đến công tác định giấ, là cơ sở cho người định giá xác định giá trị của bất động sản.
1.3.2. Sự quản lý của nhà nước
Mức độ quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản tác động gián tiếp lên hoạt động định giá. Quản lý nhà nước mà chặt chẽ, đồng bộ, thống nhất thì thị trường đi và hoạt động công khai và hiệu quả. Từ đó sẽ tạo thuận lợi nhất cho người định giá tiến hành thu thập và xử lý thông tin thị trường. Đồng thời nhà nước tăng cưòng kiểm tra giám sát công tác định giá sẽ làm tăng tính pháp lý và nghĩa vụ cho các trung tâm định giá.
1.3.3. Sự phát triển của hệ thống công nghệ thông tin.
Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh gay gắt về cả sản phẩm lẫn thông tin liên quan đến sản phẩm. Do bất động sản có giá trị lớn và việc quyết định mua bán không phải diễn ra nhanh chóng mà đòi hỏi thời gian nhất định.
Theo lý thuyết để sử dụng các phương pháp định giá, thông tin các cuộc mua bán phải là đầy đủ, cả hai bên tham gia giao dịch phải nắm được thông tin chính xác về bất động sản. Để có thông tin chính xác và đầy đủ đòi hỏi người định giá phải thu thập, tìm hiểu thông tin từ những nguồn cung cấp đáng tin cậy. Điều này lại phụ thuộc vào sự phát triển của hệ thống công nghệ thông tin và vào sự quản lý của nhà nước.
Thông tin là một trong những yếu tố quan trọng quyết định đến tính chính xác của công tác định giá. Định giá bằng phương pháp so sánh là chủ yếu dựa vào thông tin của thị trường, các cuộc giao dịch của bất động sản tương tự trên thị trường để tìm ra giá của bất động sản mục tiêu. Do đó thông tin có chính xác, đủ căn cứ thì việc định giá mới chính xác. Số liệu thu thập về các cuộc mua bán tương tự hay thông tin kinh tế – thị trường, về luật pháp và quy hoạch của chính phủ đều rất quan trọng trong quá trình định giá.
1.3.4. Năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá
Người định giá là người trực tiếp thực hiện quá trình định giá bắt đầu từ khâu thu thập thông tin cho đến việc đưa ra giá của bất động sản. Do đó, người định giá có vai trò quan trọng, ảnh hưởng tới kết quả định giá cũng như cách tiến hành định giá.
Dựa trên quy trình định giá có sẵn, người định giá tiến hành thu thập và điều chỉnh thông tin, lựa chọn và sử dụng các phương pháp định giá. Do đó với người định giá có chuyên môn, kinh nghiệm, luôn nắm bắt thông tin về thị trường sẽ đưa ra kết quả chính xác hơn. Bên cạnh đó công tác định giá đòi hỏi người định giá phải am hiểu về xây dựng, kiến trúc,... và đặc biệt là hiểu biết về các vấn đề pháp lý liên quan đến bất động sản. Năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá còn ảnh hưởng tới quy trình xử lý thông tin, số liệu và điều hoà các chỉ số giá trị.
1.3.5. Các yếu tố kinh tế – xã hội
Các yếu tố kinh tế xã hội có ảnh hưởng không nhỏ đến quả trình định giá. Sự phát triển của các ngành kinh tế, xây dựng, kiến trúc... cùng với đổi mới không ngừng của các bất động sản từ kiểu dáng, nguyên vật liệu, chất lượng và tuổi thọ công trình. Chúng ảnh hưởng tới việc định giá các chi phí cấu thành sản phẩm và tới kết quả của việc điề chỉnh các khác biệt của bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu. Bên cạnh đó còn có các yếu tố xã hội. Đây là những yếu tố không thể thiếu trong việc xác định các ảnh hưởng tới định giá bất động sản. Các yếu tố về xã hội bao gồm yếu tố về tâm linh, sở thích, trào lưu và phong tục tập quán. Chúng tác động tới định giá của bất động sản.
2. Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong điều kiện thị trường BĐS Việt Nam.
2.1. Một số vấn đề còn tồn tại trong định giá bất động sản.
2.1.1. Những hạn chế trong quá trình thu thập, lựa chọn và phân tích thông tin sử dụng làm dữ liệu đầu vào trong quá trình định giá
Đây là công việc đầu tiên của một qui trình định giá bất động sản.
Thông tin, số liệu về bất động sản mục tiêu, bất động sản so sánh đóng vai trò là cơ sở, nền tảng cho công việc định giá. Thông tin sử dụng có thể là thông tin do khách hàng cung cấp hay thông tin do chuyên viên định giá tự tìm kiếm, thu thập hay phân tích. Tuy có sự điều chỉnh nhưng không thể tránh khỏi những vướng mắc, không chính xác như sau:
- Thông tin về bất động sản mục tiêu được người định giá sử dụng dựa vào thông tin do khách hàng cung cấp. Đó là các văn bản luật, các công trình kiến trúc phụ, chứng nhận sở hữu, diện tích đất và diện tích xây dựng, phương án xây dựng và tất cả vấn đề có liên quan đến bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh liên quan nhưng không thực sự đầy đủ và chính xác.
- Thông tin thị trường thu thập khá rộng rãi, tuy nhiên việc chọn lọc và xử lý thông tin để có những dữ liệu tính toán thực hiện chưa được tốt. Trong khi đó yêu cầu của quá trình này là phải tìm kiếm những bất động sản so sánh tương tự, có đặc điểm hay được sử dụng khá giống tương đồng với bất động sản mục tiêu. Trong cách sử dụng các dữ liệu so sánh này, người định giá còn chưa thu thập và phân loại, sắp xếp thứ tự gần giống nhất với bất động sản mục tiêu. Vì vậy, dẫn đến việc trung bình các chỉ số so sánh, việc gán trọng số không được chính xác làm cho giá bất động sản mục tiêu có thể co sai số lớn hơn.
2.1.2. Những hạn chế trong cách sử dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản.
Trong thực tế, khi định giá bất động sản thì người định giá dựa vào giá bán của một số bất động sản so sánh có đặc điểm tương tự như bất động sản mục tiêu và cùng nằm trong một điều kiện về vùng. Sau đó đã tiến hành điều hoà chỉ số đưa ra giá bất động sản mục tiêu bằng cách chia đều các giá so sánh. Cách làm này đã thể hiện quan điểm trung hoà, đứng giữa các thông tin giá so sánh mà không đưa ra sự điều chỉnh với bất động sản mục tiêu. Việc áp dụng này không được thực hiện đánh giá, xếp loại sự giống nhau, tương tự so với bất động sản mục tiêu, để từ đó gắn trọng số với từng chỉ số giá rồi mới tính giá bất động sản mục tiêu.
Mặt khác, trong thực tế khi khách hàng có bất động sản cần đinh giá thì chỉ quan tâm đến việc đưa ra giá cuối cùng của bất động sản mà không quan tâm đên quá trình tính toán. Chính vì vậy mà, nhân viên định giá đã bỏ qua một số bước trong quá trình định giá. Đã bỏ qua việc thu thập những dẫn chứng so sánh để từ đó tiến hành điều chỉnh, mà họ trực tiếp đưa ra giá của bất động sản.Do đó việc áp dụng phương pháp này không chính xác, không có cơ sở khoa học mà chủ yếu là dựa vào ý kiến đánh giá chủ quan của người định giá bất động sản.
Sự sai khác của quá trình áp dụng phương pháp so sánh trong thực tiễn định giá bất động sản có thể dẫn đến việc thu thập thông tin thị trường, thông tin so sánh trở nên vô ích và cách định giá trở nên thiếu khoa học và chính xác.
2.2. Một số ý kiến về điều kiện áp dụng phương pháp.
Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá bất động sản mua bán phổ biến trên thị trường.
Điều kiện áp dụng: điều kiện về bất động sản áp dụng, điều kiện thị trường.
Bất động sản được sử dụng định giá là những bất động sản được giao dịch một cách bình thường trên thị trường, có thông tin đầy đủ.
Điều kiện thị trường Việt Nam thường là không ổn định, thông tin thị trường thiếu chính xác, người định giá thường gặp khó khăn trong quá trình thu thập thông tin, chỉ số giá tiêu dùng không ổn định, lạm phát cao. Do đó mà kết quả định giá không được chính xác.
Vì những lý do trên mà khi định giá bất động sản thì người định giá phải có kinh nghiệm, biết lựa chọn những bất động sản so sánh gần với bất động sản mục tiêu nhất. Các bất động sản so sánh là các bất động sản đã bán hay đang chào bán, tốt nhất là những tài sản đã được bán trên thị trường rồi.
Cuộc mua bán được thu thập phải diễn ra trong thời gian gần với thời điểm điều tra. Thông tin thu thập được phải có độ tin cậy cao và phải được kiểm tra, thẩm định chặt chẽ.
3. Đào tạo định giá viên về BĐS
Trong quá trình hoạt động định giá bất động sản ở nước ta thì một trong những yếu tố còn gặp nhiều hạn chế là trình độ chuyên môn, nghiệp vụ định giá ở cán bộ định giá. Trên thực tế thì số lượng định giá viên còn rất nhiều hạn chế về cả số lượng lẫn chất lượng. Do thị trường định giá bất động sản mới được hình thành và phát triển. Số lượng định giá viên không đáp ứng đủ yêu cầu và đặc biệt là trình độ chuyên môn còn gặp nhiều yếu kém, họ chưa được đào tạo theo một quy chuẩn nào. Trong khi đó thực tế hiện nay đang đòi hỏi tất yếu phải có một quá trình định giá ngày càng nâng cao về chất lượng định giá, mà bước đầu tiên là phải nâng câo chất lương của người định giá viên. Từ những lý do trên yêu cầu phải xây dựng một quy trình đào tạo định giá viên.
Nhà nước ta phải quan tâm, tạo điều kiện cải thiện năng lực, trình độ làm việc cũng như cách làm việc chuyên nghiệp của những người định giá bằng cách thường xuyên tổ chức đào tạo nghiệp vụ và cấp giấy chứng chỉ hành nghề định giá cho những người có khả năng. Để có thể thực hiện được việc làm này đòi hỏi nhà nước ta lập ra cơ quan chức năng nhận trách nhiệm chuyên đào tạo và kiểm tra, giám sát hoạt động định giá của cán bộ định giá.
Đào tạo định giá viên thông qua các việc mở các trung tâm đào tạo định giá do Bộ giáo dục cấp giấy, đào tạo trong các trường cao đẳng, đại học theo chuyên ngành định giá bất động sản thuộc kinh tế bất động sản.
Sau khi được đào tạo những kiến thức cơ bản về định giá và sau khi tham gia vào lĩnh vực hoạt động định giá thì có cơ hội xin cấp giấy chứng chỉ hành nghề định giá.
Theo khoản 1 điều 55 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản quy định cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
- Có trình độ từ cao đẳng trở nên;
- Đã được đào tạo về định giá bất động sản;
- Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất đống sản.
Như vậy, để đáp ứng yêu cầu ngày càng nâng cao chất lượng công tác định giá thì việc đào tạo định giá viên là rất cần thiết. Đồng thời phải có nhiều các giải pháp để có thể sớm hoàn thiện và phát triển thị trường định giá bất động sản ở nước ta.
Kết luận
Thị trường bất động sản nước ta mới hình thành và đang trong giai đoạn phát triển. Nó còn tồn tại nhiều vấn đề bất cập đòi hỏi Nhà nước ta phải nhanh chóng đưa ra những giải pháp nhằm đưa thị trường bất động sản đi vào hoạt động ổn định và phát triển. Trong đó hoạt động định giá là một hoạt động quan trọng trong thị trường bất động sản. Hoạt động định giá bất động sản có vai trò quan trọng trong tất cả các loại quyết định liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Có nhiều phương pháp định giá khác nhau để định giá bất động sản. Tuy nhiên phương pháp so sánh được đánh giá là phương pháp sử dụng phổ biến nhất và dễ sử dụng.
Trong khuôn khổ nghiên cứu đề án, em đã tập trung tìm hiểu những vấn đề cơ bản về định giá bất động sản, và chú trọng nghiên cứu phương pháp so sánh, các nhân tố ảnh hưởng đến quả trình định giá. Trên cơ sở dữ liệu thu thập được, đề án đã phân tích việc áp công cụ thể của phương pháp so sánh đối với bất động sản cụ thể. Dựa theo những điều kiện áp dụng và việc ứng dụng phương pháp vào định giá một số loại bất động sản tại thị trưòng Việt Nam, em đã đưa ra một số ý kiến đóng góp về việc tổ chức cơ sở dữ liệu và áp dụng phương pháp so sánh để ngày càng nâng cao chất lương của công tác định giá.
Tuy nhiên , bài viết không thể tránh khỏi những sai sót và hạn chế nhất định. Em xin rất mong được nhiều sự đóng góp ý kiến và chỉ dẫn của cô giáo để em hoàn thiện hơn nữa nội dung của đề án này.
Cuối cùng, em xin gửu lời Thank sâu sắc tới cố giáo Thạc Sỹ Vũ Thị Thảo đã giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành đề án môn học.
Em xin chân thành Thank cô!
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
mục lục
Lời mở đầu 3
Nội dung 5
Chương I: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bằng phương pháp so sánh 5
1. Những khái niệm về định giá, sự cần thiết định giá BĐS 5
1.1 Khái niệm về định giá BĐS 5
1.2 Sự cần thiết Định giá BĐS 5
1.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản. 7
2. Phương pháp định giá so sánh 9
2.1 Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp so sánh 9
2.2. Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp so sánh 10
2.3 Đối tượng, phạm vi, các yêu cầu đối với phương pháp so sánh 13
2.4 Các bước tiến hành trong phương pháp so sánh 14
2.5 Các kỹ thuật điều chỉnh giá trong phương pháp so sánh 15
2.6 Các hạn chế của phương pháp 18
Chương II: Vận dụng phương pháp định giá so sánh trong định giá một số loại BĐS mua bán 19
1. Định giá BĐS mua bán dân cư 19
1.1 Bất động sản dân cư 19
1.2 Điều kiện áp dụng của phương pháp so sánh vào định giá bất động sản dân cư. 19
1.3 Các yếu tố so sánh 20
1.4 Phương pháp điều chỉnh để rút ra chỉ số giá trị. 20
2. Định giá BĐS mua bán thương mại 24
2.1 Bất động sản thương mại. 24
2.2. Các yếu tố so sánh. 24
2.3. Điều kiện áp dụng của phương pháp so sánh vào định giá bất động sản thương mại. 24
2.4. Phương pháp áp dụng. 25
3. Định giá mua bán một số loại BĐS khác 25
3.1 Điều kiện áp dụng 25
3.2 Phương pháp áp dụng 25
Chương III: Một số ý kiến về giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu và điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong mua bán BĐS ở nước ta 26
1. Tổ chức xây dựng cơ sở dữ liệu 26
1.1 Thu thập thông tin 26
1.2 Tổ chức hệ thống dữ liệu 26
1.3 Lựa chọn dữ liệu phục vụ cho định giá mua bán BĐS bằng phương pháp so sánh 30
2. Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong điều kiện thị trường BĐS Việt Nam. 30
2.1. Một số vấn đề còn tồn tại trong định giá bất động sản. 30
2.2. Một số ý kiến về điều kiện áp dụng phương pháp. 32
3. Đào tạo định giá viên về BĐS 32
Kết luận 34
Lời mở đầu
Định giá bất động sản là một trong những hoạt động dịch vụ quan trọng nhất của thị trường bất động sản và có thể coi là một trong những hoạt động đặc thù của nền kinh tế, bởi lẽ: thị trường BĐS có vị trí và vai trò vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế, mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS đều chịu tác động của khái niệm giá trị, mà việc định giá BĐS là để xác định giá của BĐS trên thị trường . Do đó định giá BĐS có vai trò quan trọng trong tất cả các loại quyết định liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi…Trong vài năm trở lại đây, một số hoạt động như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản diễn ra khá phổ biến ở hầu hết tỉnh thành trên cả nước. Tất cả các giao dịch này đều đòi hỏi phải định giá bất động sản. Tuy nhiên, định giá bất động sản ở nước ta mới chỉ trong giai đoạn đầu của quá trình hình thành, bởi vậy nó còn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp. Bởi vậy việc nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nước ta đang trở nên vô cùng quan trọng và cấp thiết để có thể đưa ra những giải pháp và tạo điều kiện cho hoạt động định giá bất động sản ngày càng hoàn thiện hơn và phát triển.
Trong định giá bất động sản có nhiều phương pháp định giá khác nhau, trong đó có phương pháp so sánh. Phương pháp này được áp dụng một cách phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều trong thực tế. Phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật và thể hiện sự đánh giá về giá trị thị truờng, sử dụng những chứng cứ thị trường so sánh rõ ràng nên có tính thuyết phục cao.
Từ thực tế của việc định giá tại thị trường Việt Nam và tầm quan trọng của phương pháo so sánh em chọn đề án môn học là “ứng dụng phương pháp so sánh vào định giá mua bán BĐS tại thị trường Việt Nam”
Mục đích nghiên cứu của đề án là : Làm rõ cơ sở lý luận của phương pháp định giá so sánh, phân tích sự vận dụng phương pháp định giá so sánh trong định giá một số loại BĐS trong điều kiện Việt Nam, từ đó đưa ra một số đề xuất giải pháp trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu và điều kiện áp dụng phương pháp định giá so sánh cho mục đích mua bán BĐS ở VN.
Kết cấu của đề án là: Ngoài phần mở bài và kết luận thì đề án gồm ba chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bằng phương pháp so sánh.
Chương 2: Vận dụng phương pháp định giá so sánh trong định giá một số loại BĐS mua bán.
Chương 3: Một số ý kiến về giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu và điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong mua bán BĐS ở nước ta.
Để thực hiện việc nghiên cứu đó, đề án đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp duy vật biện chứng.
Qua đây em xin gửi lời Thank chân thành tới cô giáo Thạc Sỹ Vũ Thị Thảo đã giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành đề án này.
Em xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên
Nguyễn Thị Trang
Nội dung
Chương I: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bằng phương pháp so sánh
1. Những khái niệm về định giá, sự cần thiết định giá BĐS
1.1 Khái niệm về định giá BĐS
Có nhiều khái niệm về định giá BĐS trong đó theo các nhà thẩm định giá tài sản nói chung cho rằng: “ Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định”.
Đặc biệt hoạt động định giá BĐS ngày càng trở nên quan trọng không thể thiếu được trong hoạt động của thị trường BĐS.
“Định giá BĐS là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị BĐS cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS bao gồm cả lĩnh vực đầu tư”.
Thực chất của việc định giá BĐS là định giá đất và các tài sản gắn liền với đất vì BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm đất đai và nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.2 Sự cần thiết Định giá BĐS
Hàng hoá bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, khác với loại hàng hoá thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm khác biệt. Đối với hàng hoá thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện của hàng hoá giao dịch, còn đối với hàng hoá bất động sản , địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hoá bất động sản giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hoá bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được. Đặc biệt là quá trình giao dịch bất động sản diễn ra tương đối dài và bất động sản không dễ chuyển đổi thành tiền do đó dễ gặp các biến cố của thực tiễn như biến động của giá cả thay đổi, thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện môi trường…Việc không có thị trường giao ngay, cần có thời gian quảng cáo dài, bản chất và sự giao động của thị truờng bất động sản là những nhân tố làm tăng sự cần thiết phải có những chuyên viên định giá chuyên nghiệp.
Bất động sản sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, mục đích cụ thể và người ta có nhu cầu định giá khi BĐS chuyển đổi mục đích sử dụng, chuyển đổi quyền sử dụng BĐS gồm : Định giá BĐS cho việc mua, bán, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, đánh thuế, cho hoạch toán, cho thừa kế, cho đầu tư, cho giải quyêt tranh chấp, toà án.
Định giá mua là đối với một người cụ thể cho một khách hàng phù hợp không chỉ xem xét giá trị thị trường mà phải xem khả năng tài chính của khách hàng, đặc điểm cá nhân của khách hàng từ đó người định giá đưa ra được giá phù hợp cho khách hàng.
Định giá bán : giá trị thị trường người bán mong muốn giá cao phản ánh giá trị thị trường BĐS, xem xét mối tương quan giữa người mua và người bán, nhìn vào thị trường số giao dịch, tốc độ của mỗi giao dịch nói lên thị trường sôi động hay trầm lắng, thời gian giao bán đến thời gian hoàn tất do đó cần tìm hiểu đặc điểm của BĐS và nghiên cứu biến động thị trường dẫn đến cần có một chuyên gia về lĩnh vực định giá.
Định giá thế chấp: Định giá nhà cửa, đất đai về nguyên tắc giống định giá mua, bán nhưng nó khác là người định giá phải đặt giá trị BĐS vào lúc thị trường trầm lắng, suy thoái, thị trường không thuận lợi. Trong thực tế đối với Ngân Hàng thuộc sở hữu nhà nước thì tính trên khung giá nhà nước, chi phí xây dựng công trình cho vay 70% giá trị. Đối với Ngân Hàng Quốc Doanh thì định giá BĐS xác định theo giá thị trường và cho vay 70% của giá trị thị trường.
Định giá cho thuê không giống định giá mua bán mà định giá xem xét giá cả cho thuê hàng tháng của các BĐS khác, xuất phát từ đặc điểm của BĐS tạo thu nhập.
Định giá bảo hiểm: tính toán chi phí thay thế, tái tạo công trình những phần BĐS bị rủi ro, lũ lụt, định giá đền bù giải phóng mặt bằng.
Định giá đánh thuế : thuế sử dụng đất theo loại đất, khu vực, dựa trên thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế đất phi nông nghiệp.
Định giá cho hạch toán Doanh Nghiệp: tính giá trị đất đai trong hạch toán Doanh Nghiệp, tính giá trị thị trường tại thời điểm xác định.
Định giá cho thừa kế là định giá BĐS ở quá khứ, định giá giải quyết tranh chấp là định giá phần hỏng hóc và tài sản tại thời điểm xảy ra.
Định giá cho mục đích đầu tư là định giá cho tương lai, có cơ hội kiếm được thu nhập từ BĐS.
BĐS được sử dụng cho nhiều mục đich khác nhau, mỗi một mục đích đều phải cần xác định giá trị của BĐS đó do đó công việc định giá là rất cần thết.
Mặt khác BĐS có nhiều hình dạng và kích cỡ khác nhau mà chỉ có người có chuyên môn mới có thể định giá được. Những phức tạp về pháp luật chỉ có người định giá có kiến thức hiểu biết về pháp luật mới định giá được. Sự khác biệt về giá trị đối với những thay đổi của vùng kinh tế, sự đa dạng của thị trường BĐS, BĐS đa dạng các mục đích sử dụng khác nhau, các quyền chủ sở hữu khác nhau mà chỉ có người hiểu biết về pháp luật và chuyên môn mới chỉ ra được những hạn chế của BĐS, đặc điểm của nó để từ có thông tin chính xác cho việc định giá.
Từ những lý do trên cho chúng ta thấy được sự cần thiết của việc định giá BDS.
1.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản.
1.3.1. Chính sách của nhà nước.
Thị trường bất động sản ở nước ta đang trong thời kỳ hình thành và phát triển. Do đó để thị trường bất động sản nói chung và hoạt động định giá nói riêng hoạt động hiệu quả, nhà nước ta cần xây dựng khung pháp lý hoàn chỉnh về bất động sản.
Một trong những nhân tố ảnh hưởng đến định giá là những chính sách, quy định của nhà nước liên quan đến giá đất. Nghị định 181, nghị định 188 là những khung giá đất có vai trò quan trọng đối với công tác định giá. Một số chính sách của nhà nước về phát triển kinh tế xã hội, chính sách về quy hoạch phân bổ đất đai cũng ảnh hưởng đến công tác định giấ, là cơ sở cho người định giá xác định giá trị của bất động sản.
1.3.2. Sự quản lý của nhà nước
Mức độ quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản tác động gián tiếp lên hoạt động định giá. Quản lý nhà nước mà chặt chẽ, đồng bộ, thống nhất thì thị trường đi và hoạt động công khai và hiệu quả. Từ đó sẽ tạo thuận lợi nhất cho người định giá tiến hành thu thập và xử lý thông tin thị trường. Đồng thời nhà nước tăng cưòng kiểm tra giám sát công tác định giá sẽ làm tăng tính pháp lý và nghĩa vụ cho các trung tâm định giá.
1.3.3. Sự phát triển của hệ thống công nghệ thông tin.
Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh gay gắt về cả sản phẩm lẫn thông tin liên quan đến sản phẩm. Do bất động sản có giá trị lớn và việc quyết định mua bán không phải diễn ra nhanh chóng mà đòi hỏi thời gian nhất định.
Theo lý thuyết để sử dụng các phương pháp định giá, thông tin các cuộc mua bán phải là đầy đủ, cả hai bên tham gia giao dịch phải nắm được thông tin chính xác về bất động sản. Để có thông tin chính xác và đầy đủ đòi hỏi người định giá phải thu thập, tìm hiểu thông tin từ những nguồn cung cấp đáng tin cậy. Điều này lại phụ thuộc vào sự phát triển của hệ thống công nghệ thông tin và vào sự quản lý của nhà nước.
Thông tin là một trong những yếu tố quan trọng quyết định đến tính chính xác của công tác định giá. Định giá bằng phương pháp so sánh là chủ yếu dựa vào thông tin của thị trường, các cuộc giao dịch của bất động sản tương tự trên thị trường để tìm ra giá của bất động sản mục tiêu. Do đó thông tin có chính xác, đủ căn cứ thì việc định giá mới chính xác. Số liệu thu thập về các cuộc mua bán tương tự hay thông tin kinh tế – thị trường, về luật pháp và quy hoạch của chính phủ đều rất quan trọng trong quá trình định giá.
1.3.4. Năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá
Người định giá là người trực tiếp thực hiện quá trình định giá bắt đầu từ khâu thu thập thông tin cho đến việc đưa ra giá của bất động sản. Do đó, người định giá có vai trò quan trọng, ảnh hưởng tới kết quả định giá cũng như cách tiến hành định giá.
Dựa trên quy trình định giá có sẵn, người định giá tiến hành thu thập và điều chỉnh thông tin, lựa chọn và sử dụng các phương pháp định giá. Do đó với người định giá có chuyên môn, kinh nghiệm, luôn nắm bắt thông tin về thị trường sẽ đưa ra kết quả chính xác hơn. Bên cạnh đó công tác định giá đòi hỏi người định giá phải am hiểu về xây dựng, kiến trúc,... và đặc biệt là hiểu biết về các vấn đề pháp lý liên quan đến bất động sản. Năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá còn ảnh hưởng tới quy trình xử lý thông tin, số liệu và điều hoà các chỉ số giá trị.
1.3.5. Các yếu tố kinh tế – xã hội
Các yếu tố kinh tế xã hội có ảnh hưởng không nhỏ đến quả trình định giá. Sự phát triển của các ngành kinh tế, xây dựng, kiến trúc... cùng với đổi mới không ngừng của các bất động sản từ kiểu dáng, nguyên vật liệu, chất lượng và tuổi thọ công trình. Chúng ảnh hưởng tới việc định giá các chi phí cấu thành sản phẩm và tới kết quả của việc điề chỉnh các khác biệt của bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu. Bên cạnh đó còn có các yếu tố xã hội. Đây là những yếu tố không thể thiếu trong việc xác định các ảnh hưởng tới định giá bất động sản. Các yếu tố về xã hội bao gồm yếu tố về tâm linh, sở thích, trào lưu và phong tục tập quán. Chúng tác động tới định giá của bất động sản.
2. Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong điều kiện thị trường BĐS Việt Nam.
2.1. Một số vấn đề còn tồn tại trong định giá bất động sản.
2.1.1. Những hạn chế trong quá trình thu thập, lựa chọn và phân tích thông tin sử dụng làm dữ liệu đầu vào trong quá trình định giá
Đây là công việc đầu tiên của một qui trình định giá bất động sản.
Thông tin, số liệu về bất động sản mục tiêu, bất động sản so sánh đóng vai trò là cơ sở, nền tảng cho công việc định giá. Thông tin sử dụng có thể là thông tin do khách hàng cung cấp hay thông tin do chuyên viên định giá tự tìm kiếm, thu thập hay phân tích. Tuy có sự điều chỉnh nhưng không thể tránh khỏi những vướng mắc, không chính xác như sau:
- Thông tin về bất động sản mục tiêu được người định giá sử dụng dựa vào thông tin do khách hàng cung cấp. Đó là các văn bản luật, các công trình kiến trúc phụ, chứng nhận sở hữu, diện tích đất và diện tích xây dựng, phương án xây dựng và tất cả vấn đề có liên quan đến bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh liên quan nhưng không thực sự đầy đủ và chính xác.
- Thông tin thị trường thu thập khá rộng rãi, tuy nhiên việc chọn lọc và xử lý thông tin để có những dữ liệu tính toán thực hiện chưa được tốt. Trong khi đó yêu cầu của quá trình này là phải tìm kiếm những bất động sản so sánh tương tự, có đặc điểm hay được sử dụng khá giống tương đồng với bất động sản mục tiêu. Trong cách sử dụng các dữ liệu so sánh này, người định giá còn chưa thu thập và phân loại, sắp xếp thứ tự gần giống nhất với bất động sản mục tiêu. Vì vậy, dẫn đến việc trung bình các chỉ số so sánh, việc gán trọng số không được chính xác làm cho giá bất động sản mục tiêu có thể co sai số lớn hơn.
2.1.2. Những hạn chế trong cách sử dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản.
Trong thực tế, khi định giá bất động sản thì người định giá dựa vào giá bán của một số bất động sản so sánh có đặc điểm tương tự như bất động sản mục tiêu và cùng nằm trong một điều kiện về vùng. Sau đó đã tiến hành điều hoà chỉ số đưa ra giá bất động sản mục tiêu bằng cách chia đều các giá so sánh. Cách làm này đã thể hiện quan điểm trung hoà, đứng giữa các thông tin giá so sánh mà không đưa ra sự điều chỉnh với bất động sản mục tiêu. Việc áp dụng này không được thực hiện đánh giá, xếp loại sự giống nhau, tương tự so với bất động sản mục tiêu, để từ đó gắn trọng số với từng chỉ số giá rồi mới tính giá bất động sản mục tiêu.
Mặt khác, trong thực tế khi khách hàng có bất động sản cần đinh giá thì chỉ quan tâm đến việc đưa ra giá cuối cùng của bất động sản mà không quan tâm đên quá trình tính toán. Chính vì vậy mà, nhân viên định giá đã bỏ qua một số bước trong quá trình định giá. Đã bỏ qua việc thu thập những dẫn chứng so sánh để từ đó tiến hành điều chỉnh, mà họ trực tiếp đưa ra giá của bất động sản.Do đó việc áp dụng phương pháp này không chính xác, không có cơ sở khoa học mà chủ yếu là dựa vào ý kiến đánh giá chủ quan của người định giá bất động sản.
Sự sai khác của quá trình áp dụng phương pháp so sánh trong thực tiễn định giá bất động sản có thể dẫn đến việc thu thập thông tin thị trường, thông tin so sánh trở nên vô ích và cách định giá trở nên thiếu khoa học và chính xác.
2.2. Một số ý kiến về điều kiện áp dụng phương pháp.
Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá bất động sản mua bán phổ biến trên thị trường.
Điều kiện áp dụng: điều kiện về bất động sản áp dụng, điều kiện thị trường.
Bất động sản được sử dụng định giá là những bất động sản được giao dịch một cách bình thường trên thị trường, có thông tin đầy đủ.
Điều kiện thị trường Việt Nam thường là không ổn định, thông tin thị trường thiếu chính xác, người định giá thường gặp khó khăn trong quá trình thu thập thông tin, chỉ số giá tiêu dùng không ổn định, lạm phát cao. Do đó mà kết quả định giá không được chính xác.
Vì những lý do trên mà khi định giá bất động sản thì người định giá phải có kinh nghiệm, biết lựa chọn những bất động sản so sánh gần với bất động sản mục tiêu nhất. Các bất động sản so sánh là các bất động sản đã bán hay đang chào bán, tốt nhất là những tài sản đã được bán trên thị trường rồi.
Cuộc mua bán được thu thập phải diễn ra trong thời gian gần với thời điểm điều tra. Thông tin thu thập được phải có độ tin cậy cao và phải được kiểm tra, thẩm định chặt chẽ.
3. Đào tạo định giá viên về BĐS
Trong quá trình hoạt động định giá bất động sản ở nước ta thì một trong những yếu tố còn gặp nhiều hạn chế là trình độ chuyên môn, nghiệp vụ định giá ở cán bộ định giá. Trên thực tế thì số lượng định giá viên còn rất nhiều hạn chế về cả số lượng lẫn chất lượng. Do thị trường định giá bất động sản mới được hình thành và phát triển. Số lượng định giá viên không đáp ứng đủ yêu cầu và đặc biệt là trình độ chuyên môn còn gặp nhiều yếu kém, họ chưa được đào tạo theo một quy chuẩn nào. Trong khi đó thực tế hiện nay đang đòi hỏi tất yếu phải có một quá trình định giá ngày càng nâng cao về chất lượng định giá, mà bước đầu tiên là phải nâng câo chất lương của người định giá viên. Từ những lý do trên yêu cầu phải xây dựng một quy trình đào tạo định giá viên.
Nhà nước ta phải quan tâm, tạo điều kiện cải thiện năng lực, trình độ làm việc cũng như cách làm việc chuyên nghiệp của những người định giá bằng cách thường xuyên tổ chức đào tạo nghiệp vụ và cấp giấy chứng chỉ hành nghề định giá cho những người có khả năng. Để có thể thực hiện được việc làm này đòi hỏi nhà nước ta lập ra cơ quan chức năng nhận trách nhiệm chuyên đào tạo và kiểm tra, giám sát hoạt động định giá của cán bộ định giá.
Đào tạo định giá viên thông qua các việc mở các trung tâm đào tạo định giá do Bộ giáo dục cấp giấy, đào tạo trong các trường cao đẳng, đại học theo chuyên ngành định giá bất động sản thuộc kinh tế bất động sản.
Sau khi được đào tạo những kiến thức cơ bản về định giá và sau khi tham gia vào lĩnh vực hoạt động định giá thì có cơ hội xin cấp giấy chứng chỉ hành nghề định giá.
Theo khoản 1 điều 55 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản quy định cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
- Có trình độ từ cao đẳng trở nên;
- Đã được đào tạo về định giá bất động sản;
- Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất đống sản.
Như vậy, để đáp ứng yêu cầu ngày càng nâng cao chất lượng công tác định giá thì việc đào tạo định giá viên là rất cần thiết. Đồng thời phải có nhiều các giải pháp để có thể sớm hoàn thiện và phát triển thị trường định giá bất động sản ở nước ta.
Kết luận
Thị trường bất động sản nước ta mới hình thành và đang trong giai đoạn phát triển. Nó còn tồn tại nhiều vấn đề bất cập đòi hỏi Nhà nước ta phải nhanh chóng đưa ra những giải pháp nhằm đưa thị trường bất động sản đi vào hoạt động ổn định và phát triển. Trong đó hoạt động định giá là một hoạt động quan trọng trong thị trường bất động sản. Hoạt động định giá bất động sản có vai trò quan trọng trong tất cả các loại quyết định liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Có nhiều phương pháp định giá khác nhau để định giá bất động sản. Tuy nhiên phương pháp so sánh được đánh giá là phương pháp sử dụng phổ biến nhất và dễ sử dụng.
Trong khuôn khổ nghiên cứu đề án, em đã tập trung tìm hiểu những vấn đề cơ bản về định giá bất động sản, và chú trọng nghiên cứu phương pháp so sánh, các nhân tố ảnh hưởng đến quả trình định giá. Trên cơ sở dữ liệu thu thập được, đề án đã phân tích việc áp công cụ thể của phương pháp so sánh đối với bất động sản cụ thể. Dựa theo những điều kiện áp dụng và việc ứng dụng phương pháp vào định giá một số loại bất động sản tại thị trưòng Việt Nam, em đã đưa ra một số ý kiến đóng góp về việc tổ chức cơ sở dữ liệu và áp dụng phương pháp so sánh để ngày càng nâng cao chất lương của công tác định giá.
Tuy nhiên , bài viết không thể tránh khỏi những sai sót và hạn chế nhất định. Em xin rất mong được nhiều sự đóng góp ý kiến và chỉ dẫn của cô giáo để em hoàn thiện hơn nữa nội dung của đề án này.
Cuối cùng, em xin gửu lời Thank sâu sắc tới cố giáo Thạc Sỹ Vũ Thị Thảo đã giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành đề án môn học.
Em xin chân thành Thank cô!
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links