hoangtudoicho_932002
New Member
Link tải luận văn miễn phí cho ae Kết Nối
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hoạt động định giá tài sản trong đó có bất động sản là một nghề mới tại Việt Nam. So với các quốc gia trong khu vực như: Singapo, Malaysia, Indonexia, Trung Quốc…thì Việt Nam đã quá chậm trễ trong việc hình thành và phát triển hoạt động định giá này. Ngày nay, trong bối cảnh một nền kinh tế thị trường có tốc đột tăng trưởng cao, lại đang trong tiến trình hội nhập quốc tế thì việc ra đời hoạt động định giá không chỉ là một đòi hỏi tất yếu mà còn rất cấp bách đối với Việt Nam, phục vụ đắc lực cho các hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp tài sản, thu hồi nợ của các ngân hàng…
Cũng trong những năm gần đây, thị trường bất động sản nước ta đã hình thành và phát triển. Tuy nhiên, thị trường này lại phát triển không đồng bộ, thiếu tính chỉnh thể, chưa hoàn thiện về cơ cấu tổ chức và vận hành thị trường. Thị trường bất động sản phi chính qui vẫn chiếm đa số trong các giao dịch bất động sản (70 – 80%), làm hoạt động của thị trường bất động sản thiếu lành mạnh, thiếu minh bạch và yếu tố đầu cơ còn lớn. Một trong những nguyên nhân chính tình trạng trên đó chính là sự phát triển chậm chạp của hoạt động định giá tư vấn về bất động sản chuyên nghiệp.
Công ty Cổ phần thông tin và định giá Việt Nam (Vietvalue) là một công ty mới được thành lập và đi vào hoạt động từ năm 2005. Định giá bất động sản là một trong những hoạt động kinh doanh quan trọng của công ty. Mới chỉ hoạt động trong thời gian hai năm nhưng công ty đã thu được khá nhiều thành tựu trong lĩnh vực này với nhiều bất động sản lớn nhỏ đã được công ty định giá.
Trong thời gian thực tập tại Công ty, qua nghiên cứu và tìm hiểu thực tiễn hoạt động định giá bất động sản em đã chọn đề tài: “Hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần công nghệ thông tin và định giá Việt Nam (Vietvalue)”. Với hi vọng có thể góp ý kiến của mình vào đẩy mạnh, hoàn thiện hơn hoạt động định giá bất động sản tại công ty, góp phần tạo ra thông tin minh bạch về giá bất động sản, nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trong thị trường bất động sản.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
+ Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về định giá bất động sản
+ Phân tích, đánh giá hoạt động định giá bất động sản tại Công ty (thông qua hai bất động sản điển hình)
+ Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
+ Đối tượng ngiên cứu: hoạt động định giá bất động sản, phục vụ mục đích làm cơ sở vay vốn ngân hàng và xác định giá khởi điểm làm cơ sở để bán đấu giá thu hồi nợ
+ Phạm vị nghiên cứu:
Định giá bất động sản tại số 8- Ngõ 209- Phố Đội Cấn- Phường Ngọc Hà- Quận Ba Đình- Hà Nội
Định giá bất động sản tại số 30 Trần Nhân Tông – Quận Hai Bà Trưng – Hà Nội
+ Thời gian nghiên cứu: hoạt động định giá bất động sản trong khoảng thời gian năm 2005 đến nay
4. Phương pháp nghiên cứu
Bài viết sử dụng phương pháp: phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê…
5. Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mục lục, danh mục các bảng, các tài liệu tham khảo, phụ lục, lời mở đầu, kết luận, nội dung đề tài gồm ba chương:
Chương I: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản
Chương II: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam
Chương III: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam
Em xin bày tỏ sự biết ơn chân thành tới GS – TSKH Lê Đình Thắng – người hướng dẫn khoa học, các thầy cô giáo trong khoa Bất động sản và Địa chính, các anh chị tại công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam đã nhiệt tình giúp đỡ,tạo điều kiện cho em hoàn thành đề tài này.
CHƯƠNG I:
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
I. CÁC KHÁI NIỆM ĐẶC TRƯNG VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Các khái niệm đặc trưng
1.1.1. Bất động sản
Khái niệm bất động sản dựa trên khái niệm về tài sản.Theo điều 172 Bộ Luật Dân sự, tài sản được quy định bao gồm: vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền, và các quyền về tài sản (trong đó: các quyền về tài sản bao gồm: quyền và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu, điều đó cũng có nghĩa là chủ sở hữu tài sản đó được hưởng một số quyền, quyền lợi và lợi ích nhất định mà xã hội thừa nhận và bảo hộ).
Theo điều 181 của Luật này thì BĐS được định nghĩa như sau:” Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai , nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng, các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Từ khái niệm trên ta có thể hiểu bất động sản bao gồm 4 nhóm tài sản chính:
+ Đất đai: phải là đất đai không di dời được, phải xác định chủ quyền, phải được đo lường bằng giá trị.
+ Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai: nhà cửa, các công trình giao thông (đường xá, cầu cống, sân bay, bến bãi, cảng…), các công trình xây dựng như: máy điều hoà trung tâm, hệ thống điều khiển công trình, cây cảnh cố định…Các công trình này phải có khả năng đo lường, lượng hoá thành giá trị.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai như đất và cây ở vườn cây lâu năm, cánh đồng muối, công trình nuôi rồng thuỷ sản; các công trình du lịch, khu vui chơi giải trí, thể thao…
+ Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Ngoài các yếu tố theo cách hiểu trên, đối với các nhà định giá, bất động sản còn được hiểu theo hình thái tồn tại của chúng, gồm bất động sản vô hình và bất động sản hữu hình.
+ Bất động sản hữu hình là: những hiện vật như: đất đai, vật kiến trúc cùng với tất cả các tài sản hữu hình khác gắn liền với đất đai như: máy móc, thiết bị…
+ Bất động sản vô hình là: công nghệ quản lý, bí quyết nghề nghiệp, dịch vụ truyền thống… có liên quan trực tiệp đến bất động sản
Khi định giá bất động sản, nhà định giá phải quan tâm đến cả mặt giá trị hữu hình và mặt giá trị vô hình của bất động sản.
1.1.2. Định giá bất động sản
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai và các tài sản gắn liền trên đất. Vì vậy thực chất của định giá bất động sản là định giá đất và các tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên bất động sản là một thể thống nhất vì vậy việc định giá đất phải đi đôi với việc định giá các tài sản gắn liền trên đất.
Định giá đất
Đất đai là một tài sản đặc biệt, chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như : không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, đặc biệt là các yếu tố tâm lý, xã hội,…Vì vậy về nguyên tắc định giá đất cũng giống như định giá các tài sản thông thường khác, nhưng khó khăn và phức tạp hơn nhiều. Định giá đất có thể hiểu là”sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất cho một mục đích sử dụng đã được xác định bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định”. Mục đích sử dụng đất do Nhà nước quy định trong một khoảng thời gian nhất định khi giao cho người sử dụng và ảnh hưởng mang tính quyết định đến giá trị của đất, vì vậy người định giá phải xác định rõ được mục đích sử dụng đất trước khi định giá đất.
Định giá bất động sản
Theo luật kinh doanh bất động sản được Quốc hội khoá XI thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006 thì: “định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá bất động sản cụ thể tại thời điểm nhất định”
Từ khái niệm trên ta thấy một phạm trù quan trọng nhất của định giá bất động sản là giá trị. Trong định giá bất động sản giá trị được xem xét dưới giác độ kinh tế thị trường và pháp lý. Vậy những biểu hiện của giá trị bất động sản là:
+ Có tính hữu ích: là khả năng cung cấp các dịch vụ hay làm thoả mãn nhu cầu. Ảnh hưởng của tính hữu ích lên giá trị được xem xét trên các khía cạnh liên quan đến kích thước, hình dáng địa điểm, không gian địa lý, cùng với khả năng sử dụng và huy động nó ở thời điểm nhất định.
+ Sự khan hiếm: Tính khan hiếm của bất động sản chỉ mang tính tương đối, nó phải được xem xét trong mối quan hệ cung cầu, sử dụng hiện tại hay trong tương lai của bất động sản.Chẳng hạn: một bất động sản gồm đất và nhà cấp 4 đã cũ và được xây dựng từ lâu trong một khu tập thể, nếu đưa ra thị trường để bán thì giá trị trao đổi có thể sẽ thấp do vị trí kém hấp dẫn, khả năng sinh lợi kém hay điều kiện vật chất xuống cấp. Tuy nhiên, giá trị sử dụng của nó đối với những người có thu nhập thấp lại cao.
+ Tính có nhu cầu: chỉ sự cần thiết hay mong muốn có được bất động sản nào đó và khả năng tiền tệ để đáp ứng yêu cầu đó. Vậy cầu bất động sản sẽ xuất hiện nếu người mua có nhu cầu và phải có sức mua, có khả năng đáp ứng nhu cầu đó. Các nhà xây dựng hay các nhà đầu tư bất động sản luôn phải
Trước tình hình thị trường bất động sản có nhiều biến động như hiện nay, việc định giá bất động sản đang ngày càng trở thành nhu cầu cấp bách. Định giá gắn liền với nền kinh tế thị trường, nên khi nền kinh tế thị trường phát triển thì định giá cũng phát triển theo. Thực tế cho thấy các nước có nền kinh tế phát triển đều chú trọng xây dựng hệ thống định giá để vận hành và kiểm soát hoạt động giao dịch bất động sản và thu thuế
Từ hoạt động định giá thực tế tại Công ty cổ phần công nghệ thông tin và định giá Việt Nam, có thể thấy hoạt động định giá nước ta đang trong quá trình phát triển mạnh mẽ nhưng còn thiếu sự tác động của Nhà nước để làm cho hoạt động định giá trở nên phổ biến và thống nhất. Những văn bản pháp quy hiện hành chưa đủ mạnh để tác động một cách sâu sắc vào thị trường bất động sản cũng như hoạt động định giá. Hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin liên quan đến giao dịch bất động sản còn thiếu, và cần có một tổ chức định giá trung ương làm căn cứ để thống nhất quản lý hoạt động định giá trong cả nước
Từ thực tiễn đó, Nhà nước cần tập trung hơn nữa thúc đẩy hoàn thiện thị trường bất động sản, kiện toàn hệ thống thông tin, tạo điều kiện thuận lợi cho các công ty định giá hoạt động tốt hơn. Đồng thời phải có biện pháp kiểm tra giám sát và điều chỉnh kịp thời hoạt động của các công ty định giá, đảm bảo công tác định giá diễn ra chính xác và tích cực
Hoạt động định giá tại Công ty cổ phần công nghệ thông tin Việt Nam cũng như các tổ chức định giá khác sẽ trở nên phong phú, đa dạng và chính xác hơn nếu có sự hỗ trợ của khung pháp lý của Nhà nước. Các bất động sản được Công ty định giá sẽ có tính chịu trách nhiệm cao hơn với đội ngũ các chuyên viên được đào tạo và được cấp phép hành nghề đầy đủ
Hoạt động định giá phát triển cùng với sự hoàn thiện khung pháp lý và các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước sẽ là động lực to lớn thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản nước ta.
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 4
I. CÁC KHÁI NIỆM ĐẶC TRƯNG VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 4
1.1. Các khái niệm đặc trưng 4
1.1.1. Bất động sản 4
1.1.2. Định giá bất động sản 5
1.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản 7
II. CÁC NGUYÊN TẮC VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 9
2.1. Các nguyên tắc định giá bất động sản 9
2.1.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất 9
2.1.2. Nguyên tắc sử dụng phù hợp 9
2.1.3. Nguyên tắc đóng góp 9
2.1.4. Nguyên tắc thay thế 9
2.1.5. Nguyên tắc cung và cầu 10
2.1.6. Nguyên tắc dự kiến các lợi ích tương lai 10
2.1.7. Nguyên tắc sự cân bằng trong sử dụng đất và phát triển 10
2.1.8. Nguyên tắc sự hoà hợp 10
2.1.9. Nguyên tắc những thay đổi trong mô hình kinh tế – xã hội 10
2.1.10. Định giá bất động sản phải xem xét đến tập quán mua bán, giao dịch của nhân dân địa phương 11
2.1.11. Định giá bất động sản phải gắn với mục tiêu của việc định giá 11
2.2. Các phương pháp định giá bất động sản 11
2.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 11
2.2.2. Phương pháp chi phí 13
2.2.3. Phương pháp vốn hoá( phương pháp đầu tư) 15
2.2.4. Phương pháp thặng dư ( giá trị còn lại) 17
2.2.5. Phương pháp lợi nhuận (hạch toán) 19
II. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 20
2.1. Nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 20
2.1.1. Những nhân tố liên quan trực tiếp đến bất động sản 20
2.1.2. Những nhân tố liên quan đến thị trường 20
2.1.3. Những nhân tố bên ngoài 21
2.2. Nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản 22
2.2.1. Hành lang pháp lý cho hoạt động định giá bất động sản 22
2.2.2. Nhân tố con người 23
2.2.3. Các thông tin liên quan đến bất động sản cần định giá 23
III. KINH NGHIỆM TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ 23
3.1. Kinh nghiệm về thu thập và lưu trữ thông tin trong định giá bất động sản 23
3.2. Kinh nghiệm về việc nhận biết và phòng ngừa rủi ro 24
CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN CÔNG NGHỆ THÔNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM (VIETVALUE). 26
I. ĐẶC ĐIỂM TÌNH HÌNH CỦA CÔNG TY 26
1.1. Sự hình thành, phát triển và chức năng hoạt động của Công ty 26
1.1.1. Sự hình thành, phát triển của Công ty 26
1.1.2. Chức năng hoạt động 27
1.2. Những thuận lợi và khó khăn trong hoạt động định giá của Công ty 27
1.2.1. Những thuận lợi 27
1.2.2. Những khó khăn 29
II. HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY 30
2.1. Cơ sở việc định giá bất động sản của Công ty 30
2.1.1. Những tiêu chuẩn định giá chi phối 30
2.1.2. Kinh nghiệm và bằng chứng thị trường 30
2.2. Phương pháp định giá được lựa chọn 31
2.3. Quy trình cung cấp dịch vụ 31
2.4. cách tiến hành định giá thực tế của Công ty 33
2.4.1. Nghiên cứu tài liệu về bất động sản do người đề nghị định giá cung cấp và xác định cơ sở định giá 33
2.4.2. Thẩm định về hiện trạng BĐS tại hiện trường, ghi chép và lập biên bản , đánh giá về hiên trạng BĐS tại thời điểm và địa điểm định giá 34
2.4.3. Phân tích đánh giá về thực trạng BĐS tại thời điểm định giá trên các khía cạnh 36
2.4.4. Thu thập các giao dịch về BĐS trên địa bàn TP Hà Nội 41
2.4.5. Lựa chọn phương pháp so sánh phù hợp để xác định giá trị BĐS 42
2.4.6. Tổng hợp các nhân tố ảnh hưởng đến mức giá 57
III. ĐÁNH GIÁ VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY 57
3.1. Ưu điểm 57
3.2. Hạn chế 59
3.3. Nguyên nhân 61
3.3.1. Nguyên nhân chủ quan 61
3.3.2. Nguyên nhân khách quan 62
CHƯƠNG III. PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN CÔNG NGHỆ THÔNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM (VIETVALUE) 65
1. Phương hướng phát triển hoạt động định giá BĐS của Công ty trong những năm tới. 65
2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản của Công ty 66
2.1. Xây dựng chiến lược phát triển 66
2.2. Kiện toàn thông tin 66
2.3. Nâng cao việc đào tạo, bồi dưỡng các chuyên viên định giá 67
2.4. Hạn chế rủi ro, sai sót trong công tác định giá 68
2.5. Đổi mới mô hình quản lý và hoạt động của Công ty 68
3. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá của Công ty 69
3.1. Hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động định giá BĐS phát triển 69
3.2. Nhà nước cần đơn giản hoá các thủ tục về đăng ký đất đai, 69
3.3. Hệ thống chính sách pháp luật phải được ban hành đồng bộ, chặt chẽ 69
3.4. Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, kỹ năng chuyên viên định giá 70
KẾT LUẬN 71
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hoạt động định giá tài sản trong đó có bất động sản là một nghề mới tại Việt Nam. So với các quốc gia trong khu vực như: Singapo, Malaysia, Indonexia, Trung Quốc…thì Việt Nam đã quá chậm trễ trong việc hình thành và phát triển hoạt động định giá này. Ngày nay, trong bối cảnh một nền kinh tế thị trường có tốc đột tăng trưởng cao, lại đang trong tiến trình hội nhập quốc tế thì việc ra đời hoạt động định giá không chỉ là một đòi hỏi tất yếu mà còn rất cấp bách đối với Việt Nam, phục vụ đắc lực cho các hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp tài sản, thu hồi nợ của các ngân hàng…
Cũng trong những năm gần đây, thị trường bất động sản nước ta đã hình thành và phát triển. Tuy nhiên, thị trường này lại phát triển không đồng bộ, thiếu tính chỉnh thể, chưa hoàn thiện về cơ cấu tổ chức và vận hành thị trường. Thị trường bất động sản phi chính qui vẫn chiếm đa số trong các giao dịch bất động sản (70 – 80%), làm hoạt động của thị trường bất động sản thiếu lành mạnh, thiếu minh bạch và yếu tố đầu cơ còn lớn. Một trong những nguyên nhân chính tình trạng trên đó chính là sự phát triển chậm chạp của hoạt động định giá tư vấn về bất động sản chuyên nghiệp.
Công ty Cổ phần thông tin và định giá Việt Nam (Vietvalue) là một công ty mới được thành lập và đi vào hoạt động từ năm 2005. Định giá bất động sản là một trong những hoạt động kinh doanh quan trọng của công ty. Mới chỉ hoạt động trong thời gian hai năm nhưng công ty đã thu được khá nhiều thành tựu trong lĩnh vực này với nhiều bất động sản lớn nhỏ đã được công ty định giá.
Trong thời gian thực tập tại Công ty, qua nghiên cứu và tìm hiểu thực tiễn hoạt động định giá bất động sản em đã chọn đề tài: “Hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần công nghệ thông tin và định giá Việt Nam (Vietvalue)”. Với hi vọng có thể góp ý kiến của mình vào đẩy mạnh, hoàn thiện hơn hoạt động định giá bất động sản tại công ty, góp phần tạo ra thông tin minh bạch về giá bất động sản, nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trong thị trường bất động sản.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
+ Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về định giá bất động sản
+ Phân tích, đánh giá hoạt động định giá bất động sản tại Công ty (thông qua hai bất động sản điển hình)
+ Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
+ Đối tượng ngiên cứu: hoạt động định giá bất động sản, phục vụ mục đích làm cơ sở vay vốn ngân hàng và xác định giá khởi điểm làm cơ sở để bán đấu giá thu hồi nợ
+ Phạm vị nghiên cứu:
Định giá bất động sản tại số 8- Ngõ 209- Phố Đội Cấn- Phường Ngọc Hà- Quận Ba Đình- Hà Nội
Định giá bất động sản tại số 30 Trần Nhân Tông – Quận Hai Bà Trưng – Hà Nội
+ Thời gian nghiên cứu: hoạt động định giá bất động sản trong khoảng thời gian năm 2005 đến nay
4. Phương pháp nghiên cứu
Bài viết sử dụng phương pháp: phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê…
5. Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mục lục, danh mục các bảng, các tài liệu tham khảo, phụ lục, lời mở đầu, kết luận, nội dung đề tài gồm ba chương:
Chương I: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản
Chương II: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam
Chương III: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam
Em xin bày tỏ sự biết ơn chân thành tới GS – TSKH Lê Đình Thắng – người hướng dẫn khoa học, các thầy cô giáo trong khoa Bất động sản và Địa chính, các anh chị tại công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam đã nhiệt tình giúp đỡ,tạo điều kiện cho em hoàn thành đề tài này.
CHƯƠNG I:
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
I. CÁC KHÁI NIỆM ĐẶC TRƯNG VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Các khái niệm đặc trưng
1.1.1. Bất động sản
Khái niệm bất động sản dựa trên khái niệm về tài sản.Theo điều 172 Bộ Luật Dân sự, tài sản được quy định bao gồm: vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền, và các quyền về tài sản (trong đó: các quyền về tài sản bao gồm: quyền và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu, điều đó cũng có nghĩa là chủ sở hữu tài sản đó được hưởng một số quyền, quyền lợi và lợi ích nhất định mà xã hội thừa nhận và bảo hộ).
Theo điều 181 của Luật này thì BĐS được định nghĩa như sau:” Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai , nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng, các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Từ khái niệm trên ta có thể hiểu bất động sản bao gồm 4 nhóm tài sản chính:
+ Đất đai: phải là đất đai không di dời được, phải xác định chủ quyền, phải được đo lường bằng giá trị.
+ Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai: nhà cửa, các công trình giao thông (đường xá, cầu cống, sân bay, bến bãi, cảng…), các công trình xây dựng như: máy điều hoà trung tâm, hệ thống điều khiển công trình, cây cảnh cố định…Các công trình này phải có khả năng đo lường, lượng hoá thành giá trị.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai như đất và cây ở vườn cây lâu năm, cánh đồng muối, công trình nuôi rồng thuỷ sản; các công trình du lịch, khu vui chơi giải trí, thể thao…
+ Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Ngoài các yếu tố theo cách hiểu trên, đối với các nhà định giá, bất động sản còn được hiểu theo hình thái tồn tại của chúng, gồm bất động sản vô hình và bất động sản hữu hình.
+ Bất động sản hữu hình là: những hiện vật như: đất đai, vật kiến trúc cùng với tất cả các tài sản hữu hình khác gắn liền với đất đai như: máy móc, thiết bị…
+ Bất động sản vô hình là: công nghệ quản lý, bí quyết nghề nghiệp, dịch vụ truyền thống… có liên quan trực tiệp đến bất động sản
Khi định giá bất động sản, nhà định giá phải quan tâm đến cả mặt giá trị hữu hình và mặt giá trị vô hình của bất động sản.
1.1.2. Định giá bất động sản
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai và các tài sản gắn liền trên đất. Vì vậy thực chất của định giá bất động sản là định giá đất và các tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên bất động sản là một thể thống nhất vì vậy việc định giá đất phải đi đôi với việc định giá các tài sản gắn liền trên đất.
Định giá đất
Đất đai là một tài sản đặc biệt, chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như : không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, đặc biệt là các yếu tố tâm lý, xã hội,…Vì vậy về nguyên tắc định giá đất cũng giống như định giá các tài sản thông thường khác, nhưng khó khăn và phức tạp hơn nhiều. Định giá đất có thể hiểu là”sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất cho một mục đích sử dụng đã được xác định bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định”. Mục đích sử dụng đất do Nhà nước quy định trong một khoảng thời gian nhất định khi giao cho người sử dụng và ảnh hưởng mang tính quyết định đến giá trị của đất, vì vậy người định giá phải xác định rõ được mục đích sử dụng đất trước khi định giá đất.
Định giá bất động sản
Theo luật kinh doanh bất động sản được Quốc hội khoá XI thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006 thì: “định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá bất động sản cụ thể tại thời điểm nhất định”
Từ khái niệm trên ta thấy một phạm trù quan trọng nhất của định giá bất động sản là giá trị. Trong định giá bất động sản giá trị được xem xét dưới giác độ kinh tế thị trường và pháp lý. Vậy những biểu hiện của giá trị bất động sản là:
+ Có tính hữu ích: là khả năng cung cấp các dịch vụ hay làm thoả mãn nhu cầu. Ảnh hưởng của tính hữu ích lên giá trị được xem xét trên các khía cạnh liên quan đến kích thước, hình dáng địa điểm, không gian địa lý, cùng với khả năng sử dụng và huy động nó ở thời điểm nhất định.
+ Sự khan hiếm: Tính khan hiếm của bất động sản chỉ mang tính tương đối, nó phải được xem xét trong mối quan hệ cung cầu, sử dụng hiện tại hay trong tương lai của bất động sản.Chẳng hạn: một bất động sản gồm đất và nhà cấp 4 đã cũ và được xây dựng từ lâu trong một khu tập thể, nếu đưa ra thị trường để bán thì giá trị trao đổi có thể sẽ thấp do vị trí kém hấp dẫn, khả năng sinh lợi kém hay điều kiện vật chất xuống cấp. Tuy nhiên, giá trị sử dụng của nó đối với những người có thu nhập thấp lại cao.
+ Tính có nhu cầu: chỉ sự cần thiết hay mong muốn có được bất động sản nào đó và khả năng tiền tệ để đáp ứng yêu cầu đó. Vậy cầu bất động sản sẽ xuất hiện nếu người mua có nhu cầu và phải có sức mua, có khả năng đáp ứng nhu cầu đó. Các nhà xây dựng hay các nhà đầu tư bất động sản luôn phải
Trước tình hình thị trường bất động sản có nhiều biến động như hiện nay, việc định giá bất động sản đang ngày càng trở thành nhu cầu cấp bách. Định giá gắn liền với nền kinh tế thị trường, nên khi nền kinh tế thị trường phát triển thì định giá cũng phát triển theo. Thực tế cho thấy các nước có nền kinh tế phát triển đều chú trọng xây dựng hệ thống định giá để vận hành và kiểm soát hoạt động giao dịch bất động sản và thu thuế
Từ hoạt động định giá thực tế tại Công ty cổ phần công nghệ thông tin và định giá Việt Nam, có thể thấy hoạt động định giá nước ta đang trong quá trình phát triển mạnh mẽ nhưng còn thiếu sự tác động của Nhà nước để làm cho hoạt động định giá trở nên phổ biến và thống nhất. Những văn bản pháp quy hiện hành chưa đủ mạnh để tác động một cách sâu sắc vào thị trường bất động sản cũng như hoạt động định giá. Hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin liên quan đến giao dịch bất động sản còn thiếu, và cần có một tổ chức định giá trung ương làm căn cứ để thống nhất quản lý hoạt động định giá trong cả nước
Từ thực tiễn đó, Nhà nước cần tập trung hơn nữa thúc đẩy hoàn thiện thị trường bất động sản, kiện toàn hệ thống thông tin, tạo điều kiện thuận lợi cho các công ty định giá hoạt động tốt hơn. Đồng thời phải có biện pháp kiểm tra giám sát và điều chỉnh kịp thời hoạt động của các công ty định giá, đảm bảo công tác định giá diễn ra chính xác và tích cực
Hoạt động định giá tại Công ty cổ phần công nghệ thông tin Việt Nam cũng như các tổ chức định giá khác sẽ trở nên phong phú, đa dạng và chính xác hơn nếu có sự hỗ trợ của khung pháp lý của Nhà nước. Các bất động sản được Công ty định giá sẽ có tính chịu trách nhiệm cao hơn với đội ngũ các chuyên viên được đào tạo và được cấp phép hành nghề đầy đủ
Hoạt động định giá phát triển cùng với sự hoàn thiện khung pháp lý và các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước sẽ là động lực to lớn thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản nước ta.
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 4
I. CÁC KHÁI NIỆM ĐẶC TRƯNG VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 4
1.1. Các khái niệm đặc trưng 4
1.1.1. Bất động sản 4
1.1.2. Định giá bất động sản 5
1.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản 7
II. CÁC NGUYÊN TẮC VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 9
2.1. Các nguyên tắc định giá bất động sản 9
2.1.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất 9
2.1.2. Nguyên tắc sử dụng phù hợp 9
2.1.3. Nguyên tắc đóng góp 9
2.1.4. Nguyên tắc thay thế 9
2.1.5. Nguyên tắc cung và cầu 10
2.1.6. Nguyên tắc dự kiến các lợi ích tương lai 10
2.1.7. Nguyên tắc sự cân bằng trong sử dụng đất và phát triển 10
2.1.8. Nguyên tắc sự hoà hợp 10
2.1.9. Nguyên tắc những thay đổi trong mô hình kinh tế – xã hội 10
2.1.10. Định giá bất động sản phải xem xét đến tập quán mua bán, giao dịch của nhân dân địa phương 11
2.1.11. Định giá bất động sản phải gắn với mục tiêu của việc định giá 11
2.2. Các phương pháp định giá bất động sản 11
2.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 11
2.2.2. Phương pháp chi phí 13
2.2.3. Phương pháp vốn hoá( phương pháp đầu tư) 15
2.2.4. Phương pháp thặng dư ( giá trị còn lại) 17
2.2.5. Phương pháp lợi nhuận (hạch toán) 19
II. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 20
2.1. Nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 20
2.1.1. Những nhân tố liên quan trực tiếp đến bất động sản 20
2.1.2. Những nhân tố liên quan đến thị trường 20
2.1.3. Những nhân tố bên ngoài 21
2.2. Nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản 22
2.2.1. Hành lang pháp lý cho hoạt động định giá bất động sản 22
2.2.2. Nhân tố con người 23
2.2.3. Các thông tin liên quan đến bất động sản cần định giá 23
III. KINH NGHIỆM TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ 23
3.1. Kinh nghiệm về thu thập và lưu trữ thông tin trong định giá bất động sản 23
3.2. Kinh nghiệm về việc nhận biết và phòng ngừa rủi ro 24
CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN CÔNG NGHỆ THÔNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM (VIETVALUE). 26
I. ĐẶC ĐIỂM TÌNH HÌNH CỦA CÔNG TY 26
1.1. Sự hình thành, phát triển và chức năng hoạt động của Công ty 26
1.1.1. Sự hình thành, phát triển của Công ty 26
1.1.2. Chức năng hoạt động 27
1.2. Những thuận lợi và khó khăn trong hoạt động định giá của Công ty 27
1.2.1. Những thuận lợi 27
1.2.2. Những khó khăn 29
II. HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY 30
2.1. Cơ sở việc định giá bất động sản của Công ty 30
2.1.1. Những tiêu chuẩn định giá chi phối 30
2.1.2. Kinh nghiệm và bằng chứng thị trường 30
2.2. Phương pháp định giá được lựa chọn 31
2.3. Quy trình cung cấp dịch vụ 31
2.4. cách tiến hành định giá thực tế của Công ty 33
2.4.1. Nghiên cứu tài liệu về bất động sản do người đề nghị định giá cung cấp và xác định cơ sở định giá 33
2.4.2. Thẩm định về hiện trạng BĐS tại hiện trường, ghi chép và lập biên bản , đánh giá về hiên trạng BĐS tại thời điểm và địa điểm định giá 34
2.4.3. Phân tích đánh giá về thực trạng BĐS tại thời điểm định giá trên các khía cạnh 36
2.4.4. Thu thập các giao dịch về BĐS trên địa bàn TP Hà Nội 41
2.4.5. Lựa chọn phương pháp so sánh phù hợp để xác định giá trị BĐS 42
2.4.6. Tổng hợp các nhân tố ảnh hưởng đến mức giá 57
III. ĐÁNH GIÁ VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY 57
3.1. Ưu điểm 57
3.2. Hạn chế 59
3.3. Nguyên nhân 61
3.3.1. Nguyên nhân chủ quan 61
3.3.2. Nguyên nhân khách quan 62
CHƯƠNG III. PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN CÔNG NGHỆ THÔNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM (VIETVALUE) 65
1. Phương hướng phát triển hoạt động định giá BĐS của Công ty trong những năm tới. 65
2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản của Công ty 66
2.1. Xây dựng chiến lược phát triển 66
2.2. Kiện toàn thông tin 66
2.3. Nâng cao việc đào tạo, bồi dưỡng các chuyên viên định giá 67
2.4. Hạn chế rủi ro, sai sót trong công tác định giá 68
2.5. Đổi mới mô hình quản lý và hoạt động của Công ty 68
3. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá của Công ty 69
3.1. Hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động định giá BĐS phát triển 69
3.2. Nhà nước cần đơn giản hoá các thủ tục về đăng ký đất đai, 69
3.3. Hệ thống chính sách pháp luật phải được ban hành đồng bộ, chặt chẽ 69
3.4. Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, kỹ năng chuyên viên định giá 70
KẾT LUẬN 71
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links
Last edited by a moderator: