kimanh_kimanh84
New Member
Link tải luận văn miễn phí cho ae Kết Nối
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU................................................................................................ 1
NỘI DUNG LUẬN VĂN ................................................................................ 3
Chương 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIÁ
TRONG BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1.1 Đất đai ........................................................................................................ 3
1.1.1 Một số khái niệm ............................................................................. 3
1.1.2 Các đặc điểm chủ yếu về sở hữu và quyền sử dụng đất đai ở Việt
Nam ................................................................................................................... 4
1.1.3 Các trường hợp thu hồi đất............................................................... 5
1.1.3.1 Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.................................................................... 6
1.1.3.2 Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế ....... 7
1.1.4 Bồi thường, hỗ trợ ............................................................................ 7
1.1.5 Phương pháp xác định giá đất ......................................................... 8
1.2 Tài sản gắn liền với đất........................................................................... 11
1.2.1 Nhà, công trình xây dựng trên đất.................................................. 11
1.2.1.1 Quy định về bồi thường....................................................... 11
1.2.1.2 Giá bồi thường..................................................................... 14
1.2.2 Cây trồng, vật nuôi ......................................................................... 14
1.3 Các chính sách hỗ trợ ............................................................................ 16
1.3.1 Hỗ trợ di chuyển............................................................................. 16
1.3.2 Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất ................................. 16
1.3.3 Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm............................. 17
1.3.4 Hỗ trợ khác ..................................................................................... 17
1.4 Tái định cư ............................................................................................... 17
1.5 Đất đai, tài sản là bất động sản.............................................................. 19
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phi3
1.5.1 Khái niệm bất động sản.................................................................. 19
1.5.2 Thuộc tính, đặc trưng của đất đai, tài sản là bất động sản ............ 19
1.5.3 Giá của hàng hóa đất đai, tài sản là bất động sản........................... 20
1.5.3.1 Khái niệm............................................................................. 20
1.5.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản...................... 21
1.5.3.3 Các phương pháp xác định giá bất động sản....................... 23
Kết luận chương 1 ......................................................................................... 25
Chương 2
THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ BẢO LỘC
2.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội của thị xã Bảo Lộc ......................... 26
2.1.1 Đặc điểm tự nhiên .......................................................................... 26
2.1.2 Đặc điểm kinh tế, xã hội................................................................. 27
2.2 Quá trình tổ chức, thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng ......... 30
2.2.1 Chính sách áp dụng ....................................................................... 30
2.2.2 Tổ chức thực hiện........................................................................... 31
2.3 Thực trạng chính sách bồi thường giải, phóng mặt bằng trên địa bàn
thị xã Bảo Lộc ................................................................................................ 33
2.3.1 Quá trình thực hiện......................................................................... 33
2.3.2 Lựa chọn một số dự án mẫu ........................................................... 35
2.3.3 Phân tích kết quả thu thập .............................................................. 37
2.3.3.1 Quá trình thực hiện dự án .................................................... 37
2.3.3.2 Đơn giá bồi thường về đất ................................................... 38
2.3.3.3 Đơn giá bồi thường tài sản gắn liền với đất ........................ 39
2.3.3.4 Các khoản hỗ trợ ................................................................. 41
2.3.3.5 Về tái định cư....................................................................... 42
2.3.3.6 Tổng hợp các chỉ tiêu khảo sát ............................................ 444
2.4 Những tồn tại, hạn chế trong chính sách bồi thường, giải phóng mặt
bằng trên địa bàn thị xã Bảo Lộc................................................................. 45
2.4.1 Những hạn chế ............................................................................... 46
2.4.2 Nguyên nhân................................................................................... 46
Kết luận chương 2 ......................................................................................... 51
Chương 3
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH
BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
3.1 Phương hướng và các quan điểm về hoàn thiện chính sách bồi
thường, giải phóng mặt bằng trong thời gian tới....................................... 52
3.1.1 Phương hướng ............................................................................... 52
3.1.2 Quan điểm ...................................................................................... 53
3.2 Xây dựng dự án hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai, hòan thiện
công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất............................................... 53
3.3 Xây dựng giá bồi thường sát với giá thị trường trong điều kiện bình
thường............................................................................................................. 55
3.4 Áp dụng nguyên tắc tự thỏa thuận giá bồi thường đối với các dự án
thu hồi đất ...................................................................................................... 59
3.5 Đẩy mạnh bố trí tái định cư, tăng cường các chính sách hỗ trợ đối với
hộ gia đình bị thu hồi giải tỏa....................................................................... 61
3.6 Phát triển thị trường nhà đất, khuyến khích người dân đầu tư góp
vốn bằng quyền sử dụng đất vào các dự án đầu tư.................................... 64
3.7 Các giải pháp hỗ trợ................................................................................ 65
3.7.1 Quản lý Nhà nước........................................................................ 65
3.7.2 Quản lý của chính quyền địa phương .......................................... 66
3.8 Tăng cường công tác tư vấn, thẩm định giá của các Công ty, Trung
tâm Thẩm định giá ........................................................................................ 68
Kết luận chương 3 ........................................................................................ 72
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 73
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phi5
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất nước ta đang trong giai đoạn hội nhập và phát triển, quá trình công
nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước đang chuyển biến rất nhanh; cùng với đó
là việc đô thị hóa cũng đang diễn ra ở khắp các tỉnh, thành trên toàn quốc.
Bên cạnh khuôn mặt mới của đô thị với những công trình tầm vóc, những khu
công nghiệp rộng lớn, những tòa nhà cao vút là hình ảnh những người dân
mất đất, mất nhà hy sinh cuộc sống ổn định vốn có của bản thân và gia đình vì
sự nghiệp phát triển chung của đất nước, của đô thị.
Việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng thời gian qua đã có
những chuyển biến tích cực về mặt chính sách. Tuy nhiên, những bất cập vẫn
chưa được giải quyết triệt để; tỷ lệ hộ cùng kiệt hậu giải phóng mặt bằng ở một
số địa phương có xu hướng tăng lên, việc người dân chưa được bồi thường
thoả đáng vẫn đang khiếu kiện kéo dài làm họ mất tập trung ổn định cuộc
sống, gây mất ổn định chính trị, xã hội và dẫn đến tệ nạn tại các khu vực giải
toả có xu hướng tăng theo.
2. Phạm vi nghiên cứu của luận văn
Vấn đề nóng bỏng hiện nay, mà cũng là những vướng mắc lớn nhất mà
đa số các dự án đều vướng phải đó là đơn giá bồi thường về đất chưa ngang
bằng với giá thị trường, chưa đáp ứng được mong đợi của người dân bị thu
hồi đất. Bên cạnh đó cũng còn có những yếu tố khác như: việc bố trí tái định
cư chưa kịp thời, chưa hợp lý; các chính sách hỗ trợ, ưu đãi, bố trí việc làm
cho các thành viên trong độ tuổi lao động cũng chưa được đáp ứng và quan
tâm đúng mức.
Với thực tế chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đang được áp
dụng tại địa phương; trong luận văn này, người viết lựa chọn một số dự án
mẫu làm cơ sở phân tích từ đó nêu lên những thành công và hạn chế trong
việc áp dụng chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng tại địa phương.6
3. Nét mới của luận văn
Nét mới của luận văn là những gì không quá cũ; mà còn là những vấn
đề mang tính thời sự, nóng bỏng mà Đảng, Nhà nước cũng như được nhiều
người dân quan tâm. Luận văn này, với kiến thức còn hạn chế của người viết
chắc chắn không thể đề cập hết được tất cả những tồn tại trong chính sách bồi
thường giải phóng mặt bằng mà địa phương đang áp dụng; nhưng cũng sẽ nêu
lên một số bất cập và đưa ra giải pháp, kiến nghị giúp cơ quan chức năng
hoàn thiện cơ chế quản lý kinh tế trong giai đoạn hiện nay nhằm góp phần
tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình thực hiện việc bồi thường giải
phóng mặt bằng; góp phần xây dựng địa phương giàu - mạnh, xã hội công
bằng, dân chủ, văn minh.
4. Phương pháp nghiên cứu của luận văn
Trong quá trình thực hiện luận văn này, người viết cùng với những kinh
nghiệm thực tế trong công việc mà mình đã trải qua với sự giúp đỡ của các
đơn vị, phòng ban, trong quá trình thu thập số liệu và tiến hành điều tra, khảo
sát bằng phiếu khảo sát từ một số hộ gia đình trong các dự án mẫu để từ đó có
những phân tích, đánh giá và nhận định một cách khách quan về chính sách
bồi thường giải phóng mặt bằng mà địa phương đang áp dụng.
5. Kết cấu của luận văn
Luận văn gồm ba phần chính:
Phần thứ nhất: Giới thiệu tính cấp thiết của luận văn, phạm vi nghiên
cứu, nét mới, phương pháp nghiên cứu và kết cấu của luận văn.
Phần thứ hai: Nội dung của luận văn
Chương 1: Lý luận chung về giá trong bồi thường giải phóng mặt bằng.
Chương 2: Thực trạng chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng trên
địa bàn Thị xã Bảo Lộc.
Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thường giải
phóng mặt bằng.
Phần thứ ba: Kết luận và kiến nghị
Danh mục tài liệu tham khảo.
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phi7
NỘI DUNG LUẬN VĂN
Chương 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIÁ
TRONG BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
Trong quá trình thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng thì một
công việc hết sức quan trọng và là yếu tố quyết định, tác động trực tiếp đến
việc thu hồi đất đó là việc xác định đơn giá bồi thường về đất, tài sản gắn liền
với đất. Việc xác định giá đất, tài sản gắn liền với đất phải đảm bảo hài hòa
giữa lợi ích của người dân (người bị thu hồi đất) và Nhà nước (hay chủ dự án
thu hồi đất).
Ngoài ra một số yếu tố cũng có tác động rất lớn đến việc chấp hành di
dời của chủ sử dụng đất đó là việc bố trí tái định cư và các chính sách hỗ trợ
khác.
Vì đất đai, công trình xây dựng là bất động sản nên nó có những thuộc
tính, đặc trưng của bất động sản; vậy ta cần đặt nó trong môi trường của bất
động sản để thấy rõ các đặc trưng và xác định những nhân tố ảnh hưởng đến
giá của nó. Qua đó, xác định những gì đã đạt được và những gì còn hạn chế
để đưa ra những giải pháp khắc phục và kiến nghị hoàn thiện chính sách bồi
thường giải phóng mặt bằng ở địa phương.
1.1 Đất đai
1.1.1 Một số khái niệm
+ Đất đai: là sản phẩm của tự nhiên, không ai làm ra được đất đai nên
đất đai thuộc về phạm trụ vĩnh viễn, là một hàng hóa quý hiếm. Mặt khác,
trong đất đai lại còn có công sức của con người khai hoang, phục hóa, cải tạo
cho phù hợp với yêu cầu sử dụng, kể cả phải đổ xương máu để bảo vệ lãnh
thổ. Do đó, đất đai có giá trị và trong thuộc tính giá trị của đất đai còn có cả
yếu tố lịch sử và tinh thần.8
+ Thu hồi đất: là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại
quyền sử dụng đất hay thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật Đất đai.
+ Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
+ Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước giúp đỡ người bị
thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để
di dời đến địa điểm mới.
+ Giá trị quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất): là số tiền tính trên
một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hay được hình thành trong
giao dịch về quyền sử dụng đất;
Hay, Giá trị quyền sử dụng đất: là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng
đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. [1]
1.1.2 Các đặc điểm chủ yếu về sở hữu và quyền sử dụng đất đai ở Việt
Nam
+ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thay mặt chủ sở hữu.
+ Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:
- Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt
quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất);
- Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất;
- Định giá đất.
+ Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông
qua các chính sách tài chính về đất đai như sau:
- Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
- Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phi9
- Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người
sử dụng đất mang lại. [2]
+ Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua
hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người
đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
1.1.3 Các trường hợp thu hồi đất
Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
+ Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế.
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc
từ ngân sách Nhà nước hay cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải
thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hay không còn nhu cầu sử dụng đất;
+ Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;
+ Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
+ Đất được giao không đúng đối tượng hay không đúng thẩm quyền;
+ Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:
- Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;
- Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật
Đất đai mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
+ Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
+ Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
+ Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;
+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia
hạn khi hết thời hạn;
+ Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai
tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười10
tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi
bốn tháng liền;
+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà
không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hay tiến độ sử dụng
đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ
khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép. [3]
1.1.3.1 Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng
+ Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng
sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hay khi dự án đầu tư
có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
+ Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là chín mươi ngày đối với đất nông
nghiệp và một trăm tám mươi ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi biết lý do thu hồi,
thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải
phóng mặt bằng, tái định cư.
+ Sau khi có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường, giải
phóng mặt bằng, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt, được công bố công khai, có hiệu lực thi hành, người bị thu hồi đất phải
chấp hành quyết định thu hồi đất.
Trường hợp người bị thu hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi
đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất ra quyết
định cưỡng chế. Người bị cưỡng chế thu hồi đất phải chấp hành quyết định
cưỡng chế và có quyền khiếu nại. [4]
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phi11
+ Hiện nay, có trên 50% số Sở Tài chính các tỉnh, thành phố đã thành
lập Trung tâm Thẩm định giá. Nhưng thực tế cho thấy các trung tâm này
không phát huy được chức năng của mình do còn chịu sự bó buộc vì vẫn còn
là đơn vị sự nghiệp trực thuộc các Sở, địa phương. Và tiến tới kể từ ngày
31/8/2007 thì các trung tâm này sẽ phải chuyển đổi hình thức sang hoạt động
tư vấn độc lập để phát huy tốt chức năng của mình theo nội dung Thông tư
17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện
Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về thẩm định giá; cụ thể hoá hoạt
động thẩm định giá và phát huy vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế.
Theo tui đây cũng là hướng đi đúng để đáp ứng nhu cầu về định giá
trong giai đoạn nước ta đã là thành viên của WTO và tạo sự thuận lợi khi xác
định giá tài sản trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế.
+ Một trong những đơn vị tư vấn độc lập về giá mà tui biết đến đó là
Trung tâm thẩm định giá Miền nam (SIVC) có trụ sở đặt tại thành phố Hồ Chí
Minh và văn phòng tại các tỉnh, thành như: Cần Thơ, An Giang, Lâm Đồng,
Bến Tre, Đắclắk, Hà Nội, Nghệ An. Hiện nay, Trung tâm đã hoàn tất thủ tục
mở chi nhánh tại thị xã Bảo Lộc và sẽ sớm đi vào hoạt động.
Trong thời gian qua, các dịch vụ thẩm định giá do SIVC cung cấp đã
phục vụ tốt các mục đích khác nhau của khách hàng từ cổ phần hóa, hạch toán
kế toán, mua bán chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, bảo hiểm và
xử lý các tài sản trong các vụ án...
Với uy tín và chất lượng dịch vụ của mình, SIVC đã tạo được sự tin cậy
rất lớn từ phía khách hàng. Trong năm 2004, tổng giá trị tài sản thẩm định giá
của SIVC đạt gần 8.500 tỷ đồng. Năm 2005, số lượng hồ sơ thẩm định đạt
trên 4.600 hồ sơ với tổng giá trị thẩm định gần 15.000 tỷ đồng và trong năm
2006 SIVC đã thẩm định với tổng giá trị là gần 17.500 tỷ đồng với trên 5.800
hồ sơ thẩm định. [15]
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU................................................................................................ 1
NỘI DUNG LUẬN VĂN ................................................................................ 3
Chương 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIÁ
TRONG BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1.1 Đất đai ........................................................................................................ 3
1.1.1 Một số khái niệm ............................................................................. 3
1.1.2 Các đặc điểm chủ yếu về sở hữu và quyền sử dụng đất đai ở Việt
Nam ................................................................................................................... 4
1.1.3 Các trường hợp thu hồi đất............................................................... 5
1.1.3.1 Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.................................................................... 6
1.1.3.2 Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế ....... 7
1.1.4 Bồi thường, hỗ trợ ............................................................................ 7
1.1.5 Phương pháp xác định giá đất ......................................................... 8
1.2 Tài sản gắn liền với đất........................................................................... 11
1.2.1 Nhà, công trình xây dựng trên đất.................................................. 11
1.2.1.1 Quy định về bồi thường....................................................... 11
1.2.1.2 Giá bồi thường..................................................................... 14
1.2.2 Cây trồng, vật nuôi ......................................................................... 14
1.3 Các chính sách hỗ trợ ............................................................................ 16
1.3.1 Hỗ trợ di chuyển............................................................................. 16
1.3.2 Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất ................................. 16
1.3.3 Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm............................. 17
1.3.4 Hỗ trợ khác ..................................................................................... 17
1.4 Tái định cư ............................................................................................... 17
1.5 Đất đai, tài sản là bất động sản.............................................................. 19
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phi3
1.5.1 Khái niệm bất động sản.................................................................. 19
1.5.2 Thuộc tính, đặc trưng của đất đai, tài sản là bất động sản ............ 19
1.5.3 Giá của hàng hóa đất đai, tài sản là bất động sản........................... 20
1.5.3.1 Khái niệm............................................................................. 20
1.5.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản...................... 21
1.5.3.3 Các phương pháp xác định giá bất động sản....................... 23
Kết luận chương 1 ......................................................................................... 25
Chương 2
THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ BẢO LỘC
2.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội của thị xã Bảo Lộc ......................... 26
2.1.1 Đặc điểm tự nhiên .......................................................................... 26
2.1.2 Đặc điểm kinh tế, xã hội................................................................. 27
2.2 Quá trình tổ chức, thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng ......... 30
2.2.1 Chính sách áp dụng ....................................................................... 30
2.2.2 Tổ chức thực hiện........................................................................... 31
2.3 Thực trạng chính sách bồi thường giải, phóng mặt bằng trên địa bàn
thị xã Bảo Lộc ................................................................................................ 33
2.3.1 Quá trình thực hiện......................................................................... 33
2.3.2 Lựa chọn một số dự án mẫu ........................................................... 35
2.3.3 Phân tích kết quả thu thập .............................................................. 37
2.3.3.1 Quá trình thực hiện dự án .................................................... 37
2.3.3.2 Đơn giá bồi thường về đất ................................................... 38
2.3.3.3 Đơn giá bồi thường tài sản gắn liền với đất ........................ 39
2.3.3.4 Các khoản hỗ trợ ................................................................. 41
2.3.3.5 Về tái định cư....................................................................... 42
2.3.3.6 Tổng hợp các chỉ tiêu khảo sát ............................................ 444
2.4 Những tồn tại, hạn chế trong chính sách bồi thường, giải phóng mặt
bằng trên địa bàn thị xã Bảo Lộc................................................................. 45
2.4.1 Những hạn chế ............................................................................... 46
2.4.2 Nguyên nhân................................................................................... 46
Kết luận chương 2 ......................................................................................... 51
Chương 3
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH
BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
3.1 Phương hướng và các quan điểm về hoàn thiện chính sách bồi
thường, giải phóng mặt bằng trong thời gian tới....................................... 52
3.1.1 Phương hướng ............................................................................... 52
3.1.2 Quan điểm ...................................................................................... 53
3.2 Xây dựng dự án hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai, hòan thiện
công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất............................................... 53
3.3 Xây dựng giá bồi thường sát với giá thị trường trong điều kiện bình
thường............................................................................................................. 55
3.4 Áp dụng nguyên tắc tự thỏa thuận giá bồi thường đối với các dự án
thu hồi đất ...................................................................................................... 59
3.5 Đẩy mạnh bố trí tái định cư, tăng cường các chính sách hỗ trợ đối với
hộ gia đình bị thu hồi giải tỏa....................................................................... 61
3.6 Phát triển thị trường nhà đất, khuyến khích người dân đầu tư góp
vốn bằng quyền sử dụng đất vào các dự án đầu tư.................................... 64
3.7 Các giải pháp hỗ trợ................................................................................ 65
3.7.1 Quản lý Nhà nước........................................................................ 65
3.7.2 Quản lý của chính quyền địa phương .......................................... 66
3.8 Tăng cường công tác tư vấn, thẩm định giá của các Công ty, Trung
tâm Thẩm định giá ........................................................................................ 68
Kết luận chương 3 ........................................................................................ 72
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 73
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phi5
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất nước ta đang trong giai đoạn hội nhập và phát triển, quá trình công
nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước đang chuyển biến rất nhanh; cùng với đó
là việc đô thị hóa cũng đang diễn ra ở khắp các tỉnh, thành trên toàn quốc.
Bên cạnh khuôn mặt mới của đô thị với những công trình tầm vóc, những khu
công nghiệp rộng lớn, những tòa nhà cao vút là hình ảnh những người dân
mất đất, mất nhà hy sinh cuộc sống ổn định vốn có của bản thân và gia đình vì
sự nghiệp phát triển chung của đất nước, của đô thị.
Việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng thời gian qua đã có
những chuyển biến tích cực về mặt chính sách. Tuy nhiên, những bất cập vẫn
chưa được giải quyết triệt để; tỷ lệ hộ cùng kiệt hậu giải phóng mặt bằng ở một
số địa phương có xu hướng tăng lên, việc người dân chưa được bồi thường
thoả đáng vẫn đang khiếu kiện kéo dài làm họ mất tập trung ổn định cuộc
sống, gây mất ổn định chính trị, xã hội và dẫn đến tệ nạn tại các khu vực giải
toả có xu hướng tăng theo.
2. Phạm vi nghiên cứu của luận văn
Vấn đề nóng bỏng hiện nay, mà cũng là những vướng mắc lớn nhất mà
đa số các dự án đều vướng phải đó là đơn giá bồi thường về đất chưa ngang
bằng với giá thị trường, chưa đáp ứng được mong đợi của người dân bị thu
hồi đất. Bên cạnh đó cũng còn có những yếu tố khác như: việc bố trí tái định
cư chưa kịp thời, chưa hợp lý; các chính sách hỗ trợ, ưu đãi, bố trí việc làm
cho các thành viên trong độ tuổi lao động cũng chưa được đáp ứng và quan
tâm đúng mức.
Với thực tế chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đang được áp
dụng tại địa phương; trong luận văn này, người viết lựa chọn một số dự án
mẫu làm cơ sở phân tích từ đó nêu lên những thành công và hạn chế trong
việc áp dụng chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng tại địa phương.6
3. Nét mới của luận văn
Nét mới của luận văn là những gì không quá cũ; mà còn là những vấn
đề mang tính thời sự, nóng bỏng mà Đảng, Nhà nước cũng như được nhiều
người dân quan tâm. Luận văn này, với kiến thức còn hạn chế của người viết
chắc chắn không thể đề cập hết được tất cả những tồn tại trong chính sách bồi
thường giải phóng mặt bằng mà địa phương đang áp dụng; nhưng cũng sẽ nêu
lên một số bất cập và đưa ra giải pháp, kiến nghị giúp cơ quan chức năng
hoàn thiện cơ chế quản lý kinh tế trong giai đoạn hiện nay nhằm góp phần
tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình thực hiện việc bồi thường giải
phóng mặt bằng; góp phần xây dựng địa phương giàu - mạnh, xã hội công
bằng, dân chủ, văn minh.
4. Phương pháp nghiên cứu của luận văn
Trong quá trình thực hiện luận văn này, người viết cùng với những kinh
nghiệm thực tế trong công việc mà mình đã trải qua với sự giúp đỡ của các
đơn vị, phòng ban, trong quá trình thu thập số liệu và tiến hành điều tra, khảo
sát bằng phiếu khảo sát từ một số hộ gia đình trong các dự án mẫu để từ đó có
những phân tích, đánh giá và nhận định một cách khách quan về chính sách
bồi thường giải phóng mặt bằng mà địa phương đang áp dụng.
5. Kết cấu của luận văn
Luận văn gồm ba phần chính:
Phần thứ nhất: Giới thiệu tính cấp thiết của luận văn, phạm vi nghiên
cứu, nét mới, phương pháp nghiên cứu và kết cấu của luận văn.
Phần thứ hai: Nội dung của luận văn
Chương 1: Lý luận chung về giá trong bồi thường giải phóng mặt bằng.
Chương 2: Thực trạng chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng trên
địa bàn Thị xã Bảo Lộc.
Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thường giải
phóng mặt bằng.
Phần thứ ba: Kết luận và kiến nghị
Danh mục tài liệu tham khảo.
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phi7
NỘI DUNG LUẬN VĂN
Chương 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIÁ
TRONG BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
Trong quá trình thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng thì một
công việc hết sức quan trọng và là yếu tố quyết định, tác động trực tiếp đến
việc thu hồi đất đó là việc xác định đơn giá bồi thường về đất, tài sản gắn liền
với đất. Việc xác định giá đất, tài sản gắn liền với đất phải đảm bảo hài hòa
giữa lợi ích của người dân (người bị thu hồi đất) và Nhà nước (hay chủ dự án
thu hồi đất).
Ngoài ra một số yếu tố cũng có tác động rất lớn đến việc chấp hành di
dời của chủ sử dụng đất đó là việc bố trí tái định cư và các chính sách hỗ trợ
khác.
Vì đất đai, công trình xây dựng là bất động sản nên nó có những thuộc
tính, đặc trưng của bất động sản; vậy ta cần đặt nó trong môi trường của bất
động sản để thấy rõ các đặc trưng và xác định những nhân tố ảnh hưởng đến
giá của nó. Qua đó, xác định những gì đã đạt được và những gì còn hạn chế
để đưa ra những giải pháp khắc phục và kiến nghị hoàn thiện chính sách bồi
thường giải phóng mặt bằng ở địa phương.
1.1 Đất đai
1.1.1 Một số khái niệm
+ Đất đai: là sản phẩm của tự nhiên, không ai làm ra được đất đai nên
đất đai thuộc về phạm trụ vĩnh viễn, là một hàng hóa quý hiếm. Mặt khác,
trong đất đai lại còn có công sức của con người khai hoang, phục hóa, cải tạo
cho phù hợp với yêu cầu sử dụng, kể cả phải đổ xương máu để bảo vệ lãnh
thổ. Do đó, đất đai có giá trị và trong thuộc tính giá trị của đất đai còn có cả
yếu tố lịch sử và tinh thần.8
+ Thu hồi đất: là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại
quyền sử dụng đất hay thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật Đất đai.
+ Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
+ Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước giúp đỡ người bị
thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để
di dời đến địa điểm mới.
+ Giá trị quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất): là số tiền tính trên
một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hay được hình thành trong
giao dịch về quyền sử dụng đất;
Hay, Giá trị quyền sử dụng đất: là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng
đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. [1]
1.1.2 Các đặc điểm chủ yếu về sở hữu và quyền sử dụng đất đai ở Việt
Nam
+ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thay mặt chủ sở hữu.
+ Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:
- Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt
quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất);
- Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất;
- Định giá đất.
+ Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông
qua các chính sách tài chính về đất đai như sau:
- Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
- Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phi9
- Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người
sử dụng đất mang lại. [2]
+ Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua
hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người
đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
1.1.3 Các trường hợp thu hồi đất
Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
+ Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế.
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc
từ ngân sách Nhà nước hay cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải
thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hay không còn nhu cầu sử dụng đất;
+ Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;
+ Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
+ Đất được giao không đúng đối tượng hay không đúng thẩm quyền;
+ Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:
- Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;
- Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật
Đất đai mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
+ Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
+ Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
+ Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;
+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia
hạn khi hết thời hạn;
+ Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai
tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười10
tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi
bốn tháng liền;
+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà
không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hay tiến độ sử dụng
đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ
khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép. [3]
1.1.3.1 Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng
+ Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng
sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hay khi dự án đầu tư
có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
+ Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là chín mươi ngày đối với đất nông
nghiệp và một trăm tám mươi ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi biết lý do thu hồi,
thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải
phóng mặt bằng, tái định cư.
+ Sau khi có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường, giải
phóng mặt bằng, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt, được công bố công khai, có hiệu lực thi hành, người bị thu hồi đất phải
chấp hành quyết định thu hồi đất.
Trường hợp người bị thu hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi
đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất ra quyết
định cưỡng chế. Người bị cưỡng chế thu hồi đất phải chấp hành quyết định
cưỡng chế và có quyền khiếu nại. [4]
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phi11
+ Hiện nay, có trên 50% số Sở Tài chính các tỉnh, thành phố đã thành
lập Trung tâm Thẩm định giá. Nhưng thực tế cho thấy các trung tâm này
không phát huy được chức năng của mình do còn chịu sự bó buộc vì vẫn còn
là đơn vị sự nghiệp trực thuộc các Sở, địa phương. Và tiến tới kể từ ngày
31/8/2007 thì các trung tâm này sẽ phải chuyển đổi hình thức sang hoạt động
tư vấn độc lập để phát huy tốt chức năng của mình theo nội dung Thông tư
17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện
Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về thẩm định giá; cụ thể hoá hoạt
động thẩm định giá và phát huy vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế.
Theo tui đây cũng là hướng đi đúng để đáp ứng nhu cầu về định giá
trong giai đoạn nước ta đã là thành viên của WTO và tạo sự thuận lợi khi xác
định giá tài sản trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế.
+ Một trong những đơn vị tư vấn độc lập về giá mà tui biết đến đó là
Trung tâm thẩm định giá Miền nam (SIVC) có trụ sở đặt tại thành phố Hồ Chí
Minh và văn phòng tại các tỉnh, thành như: Cần Thơ, An Giang, Lâm Đồng,
Bến Tre, Đắclắk, Hà Nội, Nghệ An. Hiện nay, Trung tâm đã hoàn tất thủ tục
mở chi nhánh tại thị xã Bảo Lộc và sẽ sớm đi vào hoạt động.
Trong thời gian qua, các dịch vụ thẩm định giá do SIVC cung cấp đã
phục vụ tốt các mục đích khác nhau của khách hàng từ cổ phần hóa, hạch toán
kế toán, mua bán chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, bảo hiểm và
xử lý các tài sản trong các vụ án...
Với uy tín và chất lượng dịch vụ của mình, SIVC đã tạo được sự tin cậy
rất lớn từ phía khách hàng. Trong năm 2004, tổng giá trị tài sản thẩm định giá
của SIVC đạt gần 8.500 tỷ đồng. Năm 2005, số lượng hồ sơ thẩm định đạt
trên 4.600 hồ sơ với tổng giá trị thẩm định gần 15.000 tỷ đồng và trong năm
2006 SIVC đã thẩm định với tổng giá trị là gần 17.500 tỷ đồng với trên 5.800
hồ sơ thẩm định. [15]
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links
Last edited by a moderator: