thattinhco8000
New Member
Download miễn phí Tiểu luận Biến động thị trường và thực trạng cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội
MỤC LỤC
1. Hiện trạng chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
1.1. Quá trình hình thành và phát triển của các chung cư cũ của Hà Nội.
1.2. Đánh giá hiện trạng các chung cư cũ.
2. Biến động thị trường chung cư cũ.
2.1. Cơn sốt chung cư cũ trong năm 2009.
2.2. Biến động thị trường.
3. Thực trạng cải tạo chung cư cũ.
3.1. Quản lý Nhà nước về việc cải tạo chung cư cũ.
3.1.1. Vai trò của Nhà nước.
3.1.2. Nội dung quản lý Nhà nước về cải tạo chung cư cũ.
3.2. Việc thực hiện của chủ đầu tư. Vấn đề di dời và giải phóng mặt bằng.
3.2.1. Cơ hội vàng cho các chủ đầu tư.
3.2.2. Khó khăn và thách thức đối với các nhà đầu tư.
3.3. Đánh giá chung về kết quả cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
4. Phương hướng và giải pháp.
4.1. Phương hướng.
4.2. Giải pháp.
Để tải bản Đầy Đủ của tài liệu, xin Trả lời bài viết này, Mods sẽ gửi Link download cho bạn sớm nhất qua hòm tin nhắn.
Ai cần download tài liệu gì mà không tìm thấy ở đây, thì đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
phát triển. Đây là giai đoạn phát triển nhà ở với những tiêu chí không gian của đời sống tập thể, áp dụng lý thuyết quy hoạch của Liên Xô và các nước XHCN khác. Các KTT này có vai trò rất lớn trong việc cung cấp chỗ ở cho người dân ở các đô thị Miền Bắc nói chung và Hà Nội nói riêng lúc bấy giờ, đây là giải pháp phù hợp với giai đoạn kinh tế - xã hội thời kỳ bao cấp, giải quyết nhanh nhu cầu nhà ở của đông đảo thành phần cán bộ công nhân viên chức Thủ đô. Tính đến năm 1990, trên địa bàn Hà nội đã xây dựng khoảng 40 KTT với gần 5 triệu m2, chiếm 7,5% quỹ nhà ở toàn quốc và cho đến hiện nay, còn chiếm gần 50% quỹ nhà ở của thành phố.Các KTT ban đầu được nghiên cứu và xây dựng tại Hà Nội với quy mô nhỏ từ 3-15 ha, với các dãy nhà thấp tầng từ 1-3 tầng, phân bố chủ yếu tại vành đai 1 và 2 của Thành phố như các khu: Nguyễn Công Trứ, Kim Liên. Cấu trúc các khu ở này chưa hình thành các cặp, cụm, nhóm nhà ở rõ nét, trung tâm khu tập trung không định hình.
Từ năm 1970, các KTT được xây dựng với quy mô trung bình từ 3-25 ha với các dãy nhà từ 4-6 tầng, phân bố chủ yếu tại vành đai 2 và 3 của Thành phố như các khu: Trung Tự, Giảng Võ, Thành Công, Bách Khoa, Ngọc Khánh, Khương Thượng. Mô hình quy hoạch KTT thời kỳ này đã hoàn chỉnh hơn. Mô hình này đẫ đạt được rất tốt các tiêu chí về không gian cây xanh, sinh hoạt công cộng, dịch vụ xã hội cũng như khả năng giao tiếp cộng đồng trong không gian đô thị cho một cụm dân cư với số dân trung bình từ 7.500 - 10.000 người.
Sau năm 1980 mô hình xây dựng KTT hoàn chỉnh này tiếp tục được áp dụng với quy mô đất lớn hơn từ 25-50 ha, trong đó bao gồm phát triển tiếp các KTT đã được xây dựng từ cuối thập kỷ 70 và đồng thời phát triển thêm một số khu mới như Thanh Xuân, Nghĩa Đô, Kim Giang.
Công nghệ xây dựng các KTT cũng là một thử nghiệm mới mẻ lúc bấy giờ, lần đầu tiên chúng ta áp dụng phương pháp modul hóa và điển hình hóa trong xây dựng từ tổng thể tới chi tiết, tham khảo theo tiêu chuẩn xây dựng của các nước XHCN. Với biện pháp thi công lắp ghép tại chỗ, thời gian xây dựng một dãy nhà ( trung bình 5 tầng) rút ngắn chỉ còn khoảng 2 tháng.
Hiện nay, theo nghiên cứu khảo sát 40 KTT cũ đã xây dựng tại Thủ đô Hà Nội từ năm 1956-1990 cho thấy các tiêu chí quy hoạch và không gian kiến trúc ban đầu đã bị biến dạng và phá huỷ, nguyên nhân xuất phát từ áp lực dân số, chuyển biến về kinh tế, xã hội, đời sống, và xu thế phát triển mở rộng chung của thành phố trong giai đoạn mới.
1.2. Đánh giá hiện trạng chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Hệ thống giao thông nội bộ trong các KTT đã bị quá tải và chức năng quy hoạch ban đầu đã bị thay đổi. Tuyến giao thông nội bộ của các KTT đã trở thành tuyến giao thông chung (thậm chí tuyến giao thông chính) của hệ thống giao thông đô thị mới. Thực trạng này làm mật độ giao thông tại các tuyến đường trên tăng nhanh đến mức quá tải và làm biến đổi chức năng của các dãy nhà trên trục đường này từ nhà ở sang nhà ở sang nhà ở kết hợp kinh doanh.
- Không gian quy hoạch chung đã bị phá vỡ do mặt độ dân cư quá lớn so với thiết kế ban đầu. Do mật độ dân cư quá lớn, các hộ dân đã tự ý lấn chiếm các phần đất lưu không dành cho cây xanh xung quanh khu nhà xây dựng thành diện tích ở kiên cố làm phá vỡ không gian quy hoạch chung.
- Hình thức kiến trúc thay đổi do tình trạng xây dựng cơi nới phát triển tự do. Tình trạng các căn hộ bên trên cơi nới tùy tiện để tăng diện tích ở , tạo nên các “chuồng chim, chuồng cọp”, đã làm biến đổi hoàn toàn hình thức kiến trúc ban đầu. - Hệ thống hạ tầng kỹ thuật (HTKT) đã bị quá tải và xuống cấp trầm trọng gây ô nhiễm, mất vệ sinh môi trường. Hệ thống HTKT đã quá cũ và yếu không đáp ứng với nhu cầu hiện nay gây tình trạng thiếu nước sạch, thiếu điện, ngập úng khi mưa lớn. Theo Sở Tài nguyên và Môi trường và Nhà Đất hà Nội, hiện nay có 23 khu tập thể cũ đã xuống cấp nghiêm trọng và gây nguy hiểm cho người sử dụng với gần 450 nhà 4-5 tầng, 200 nhà lắp ghép tấm lớn với tổng diện tích gần 1,5 triệu m2. Đây là chỗ ở của 27.000 hộ dân với trên 130.000 người.
- Công tác quản lý khai thác chưa hợp lý, duy tu, sửa chữa, bảo trì không thường xuyên. Do chế độ bao cấp về nhà ở, các KTT cũ được phân bổ ngân sách hạn chế để duy tu, bảo trì, sửa chữa tối thiểu trong khi đó lại không có chính sách khai thác dịch vụ sinh lời phù hợp để tăng nguồn vốn phục vụ các công tác này. Từ những năm 1990, trước thực trạng xuống cấp nghiêm trọng của các KTT, Thành phố đã chỉ đạo sửa chữa, cải tạo các khu tập thể quá cũ để cải thiện môi trường sống cho người dân, thành phố đã tiến hành chống lún các nhà lún, nứt nguy hiểm ở các khuThành Công; Giảng Võ; Văn Chương… Từ đầu những năm 2000, Thành phố Hà Nội cũng thể hiện quyết tâm cải thiện các KTT cũ thành các KTT cao tầng hiện đại phù hợp với điều kiện kinh tế hiện nay qua đầu tư xây dựng nhà cao tầng mới, mở rộng căn hộ bằng nguồn vốn ngân sách. Sau nhiều năm bàn bạc với 17 bản dự thảo, cuối cùng thì quy chế cải tạo xây dựng lại các KTT cũ trên địa bàn Hà nội cũng đã được ban hành. Tuy nhiên, việc cải tạo các KTT cũ cũng gặp nhiều khó khăn, trong đó khó nhất là giải phóng mặt bằng, giải quyết các trường hợp cơi nới lấn chiếm, làm đội chi phí và chậm tiến độ, ảnh hưởng đến số đông các hộ chấp nhận di dời.
2. Biến động thị trường chung cư cũ
2.1. Cơn sốt chung cư cũ
Gía chung cư cũ leo thang. Thành phố Hà Nội đã phê duyệt quy hoạch cải tạo thí điểm một số khu tập thể cũ trong nội thành như khu Nguyễn Công Trứ, Giảng Võ, Kim Liên, Thành Công, Thanh Xuân Bắc,...điều này đã khiến thị trường mua bán nhà tập thể cũ trở nên sôi động trong năm 2009, phân khúc này trở thành một cơn sốt gây sốc trong làng bất động sản với mức giá đẩy lên cao chót vót gấp 2-3 lần giá trị thông thường. Việc mua bán các khu chung cư cũ vẫn rất sôi động ngay cả khi thị trường bất động sản trầm lắng. Nguyên nhân chính mà có lẽ đến giờ cả người sở hữu các chung cư cũ lẫn người mua đều hiểu rằng các chung cư này đang là “mỏ vàng” nhờ vị trí đắc địa và được liệt vào diện được xây mới. Việc một số khu chung cư cũ “rục rịch” theo chủ trương sẽ hoàn thành việc cải tạo, xây mới tất cả các chung cư cũ tại Hà Nội vào năm 2015 đã khiến thị trường nhà đất trở nên “nóng” bởi sự săn tìm của giới đầu tư. Giá bán các căn hộ chung cư sập xệ này vào khi đó lên đến vài chục triệu/m2, đơn cử như khu Thanh Xuân Bắc vào khoảng 25 triệu đồng/m2, Giảng Võ trên 30 triệu đồng/m2, Nguyễn Công Trứ còn lên đến 50-60 triệu đồng/m2. Không đương nhiên mà giá mỗi căn hộ ở chung cư lại lên cao ngất trời vậy, bởi lẽ những khu chung cư này có nhiêu lợi thế, nằm ở vị trí trung tâm thành phố, hệ thống cơ sở hai tầng tương đối đồng bộ và đặc biệt có chủ trương của thành phố cải tạo xây mới tất cả các chung cư cũ và ngươ...