vuabongdem113
New Member
Download Tiểu luận Một số vấn đề pháp lý cơ bản về hợp đồng mua bán nhà ở miễn phí
Nghĩa vụ trả tiền mua nhà là nghĩa vụ chính của bên mua, bên mua có trả đủ tiền, đúng thời hạn thì quyền của bên bán mới được thỏa mãn và mục đích giao kết hợp đồng của bên bán nhà mới đạt được. Để đảm bảo lợi ích cho bên bán nhà, trước khi BLDS có hiệu lực, Tòa án các cấp căn cứ vào Báo cáo số 158/BC ngày 23/5/1985 của Tòa án nhân dân tối cao để giải quyết những trường hợp bên mua nhà chậm trả tiền mua nhà như sau: Khi xét xử, Tòa án sẽ định lại giá nhà buộc bên mua phải trả số tiền chậm trả theo thời gian.
Ví dụ: A mua của B căn nhà cấp 4 với giá 50 lạng vàng, hẹn 31/3/1990 trả tiền. Đến hạn, A không trả, một năm sau nhà đó lên 100 lạng, nếu A chưa trả B lạng nào, thì A phải trả B 100 lạng. Giả sử A đã trả 25 lạng, còn thiếu 25 lạng, thì A phải trả B 50 lạng (trong đó có 25 lạng còn thiếu và 25 lạng trượt giá
.Để tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho
Tóm tắt nội dung:
trò quan trọng đối với đời sống con người, thông thường nhà ở do con người tạo ra một cách tương đối bền vững, kiên cố để có thể tránh được các hiểm họa thiên nhiên và đảm bảo cho cuộc sống sinh hoạt bình thường của con người. Khi xã hội loài người càng phát triển thì con người càng chú trọng hoàn thiện chỗ ở của mình tiện nghi hơn, sang trọng hơn để phục vụ cuộc sống của mình một cách tốt nhất. Quan hệ mua bán nhà ở đã trở thành một hiện tượng khách quan, luôn luôn tồn tại trong xã hội. Việc mua bán nhà ở không chỉ liên quan giữa người mua nhà, người bán nhà, mà còn liên quan tới hoạt động quản lý Nhà nước về nhà ở.Hợp đồng mua bán nhà ở còn có thể được xem xét dưới một khái niệm rộng và mang tính học thuật như sau:
Hợp đồng mua bán nhà ở là phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở từ người bán sang người mua để thỏa mãn nhu cầu xã hội về nhà ở dưới sự quản lý và giám sát của Nhà nước về nhà ở, theo đó, bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở đã bán và quyền sở hữu nhà cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo cách mà các bên đã thảo thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở.
2. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà
Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở là mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu dịch chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở. Ngoài các yêu cầu về năng lực pháp luật của chủ thể tham gia giao dịch dân sự nói chung, người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở nhất thiết phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự (theo quy định tại điểm a, khoản 1, điều 122 BLDS 2005). Đây là yếu tố bắt buộc của người tham gia giao kết hợp đồng loại này.
Đối với các loại chủ thể khác không phải là cá nhân thì các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở hay nhà để sử dụng vào mục đích khác cũng phải thỏa mãn các yêu cầu về năng lực hành vi dân sự của người đứng ra tham gia giao dịch (người thay mặt theo pháp luật hay người thay mặt theo ủy quyền).
Tuy nhiên, đối với những cá nhân không có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, người mất năng lực hành vi dân sự và người hạn chế năng lực hành vi dân sự thì nhất thiết phải tham gia hợp đồng mua bán nhà ở thông qua người thay mặt theo pháp luật của mình.
Đối với cá nhân Việt Nam định cư ở nước ngoài, hay cá nhân nước ngoài đầu tư làm ăn ở Việt Nam phải đáp ứng thêm các điều kiện luật định khác thì mới có quyền mua nhà ở Việt Nam.
3. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở chính là căn nhà cụ thể, căn hộ cụ thể hay chỉ là một diện tích nhà ở nhất định.
Kể từ ngày 15/10/1993 (ngày Luật đất đai có hiệu lực) đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở không chỉ còn là ngôi nhà, vật kiến trúc nữa mà bao gồm cả quyền sử dụng đất. Nghĩa là, hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm hai phần: phần mua bán nhà ở và phần chuyển quyền sử dụng đất. Đây là đặc thù của hợp đồng mua bán nhà ở nước ta, nó phụ thuộc và chính sách pháp luật của Nhà nước đối với tài sản vừa là nhà ở vừa là đất ở.
4. Hình thức của hợp đồng mua bán nhà
Nhà ở vừa là khối tài sản lớn, vừa mang tính xã hội sâu sắc, do đó ở bất kỳ thời kỳ nào, pháp luật cũng quy định rất chặt chẽ về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở là phải lập thành văn bản có sự chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân hay công chứng viên Nhà nước…).
Cũng như mọi hợp đồng mua bán tài sản khác, quyền và nghĩa vụ của các bên mua, bán nhà ở cũng được xác định một cách rõ ràng, bên bán thì giao nhà đã bán và nhận tiền, bên mua thì nhận nhà đã mua và trả tiền. Ngoài các quy định trên, pháp luật còn quy định cả trình tự và thủ tục mua bán nhà ở, các bên phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở khi đã thực hiện xong việc đăng ký quyền sở hữu, hợp đồng mua bán nhà ở mới được coi là hoàn thành.
Điều 439 BLDS 2005 quy định: “Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó”.
Hình thức và thủ tục mua bán nhà ở không phải bây giờ mới được Bộ luật quy định mà đã được quy định trong điều lệ quản lý nhà ở… ban hành kèm theo Nghị định số 218 ngày 4/1/1979 và trong Pháp lệnh nhà ở có hiệu lực từ ngày 1/7/1991.
Nhà nước quy định về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở phải bằng văn bản có chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là để vừa đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao kết hợp đồng này, vừa thực hiện được sự giám sát của Nhà nước đối với các giao dịch có liên quan tới đối tượng có tính xã hội sâu sắc và theo dõi được nhu cầu của xã hội về nhà ở cũng như có cơ sở cho việc hoạch định kế hoạch, chính sách quốc gia về nhà ở.
5. Ý nghĩa của hợp đồng mua bán nhà
Việc mua bán nhà ở không chỉ là vấn đề của các bên với nhau, mà vấn đề đó còn được đặt dưới sự quản lý, giám sát của Nhà nước. Nhà nước bằng pháp luật và thông qua các cơ quan chức năng của mình thực hiện việc quản lý, theo dõi diễn biến nhu cầu của xã hội về nhà ở vừa để tác động, điều chỉnh nhu cầu đó, vừa để giải quyết các tranh chấp về mua bán nhà ở. Do vậy, khi tiến hành việc mua bán nhà ở các bên phải tuân thủ các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán. Nếu không tuân theo các quy định của pháp luật hay không thực hiện đúng các điều kiện thì hợp đồng không thể được ký kết hay hợp đồng tuy đã ký kết thì vẫn bị coi là vô hiệu. Vì tính chất quan trọng của hợp đồng mua bán nhà ở nên luật của các nước đều quy định điều kiện bắt buộc về nội dung và hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở là phải được lập thành văn bản và phải được chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền và cuối cùng là phải làm thủ tục sang tên quyền sở hữu.
Trong điều kiện kinh tế nước ta còn nghèo, Nhà nước chưa đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của nhân dân, việc mua bán nhà ở sẽ tạo điều kiện cho nhân dân tự giải quyết nhu cầu về nhà ở của mình. Đặc biệt, ở những thành phố lớn, nhu cầu nhà ở ngày càng cấp thiết, giải quyết được nhu cầu nhà ở của tầng lớp nhân dân có thu nhập thấp sẽ giải quyết được nhiều vấn đề xã hội kèm theo như môi trường, sức khỏe, mĩ quan thành phố… Vì vậy, Nhà nước khuyến khích nhân dân mua bán nhà ở nhưng phải tuan theo pháp luật hiện hành.
II. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở
1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán
Trong hợp đồng mua bán nhà, bên bán và bên mua đã thỏa thuận với nhau những điều khoản chủ yếu của hợp đồng, đó chính là nghĩa vụ mà bên bán và bên mua nhà phải thực hiện. Ngoài những nghĩa vụ đã quy định trong hợp đồng, bên bán nhà còn phải thực hiện nghĩa vụ do luật quy định. Những nghĩa vụ này dù các bên không thỏa thuận, nhưng bên bán vẫn phải thực hiện. Nếu có tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền sẽ căn ...