champagne_novel
New Member
LINK TẢI LUẬN VĂN MIỄN PHÍ CHO AE KET-NOI
Bất động sản cần thẩm định giá là một khu nhà xưởng
CHƯƠNG I:
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
I- VAI TRÒ CỦA THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN
1/ Bất động sản và đặc điểm.
+ Khái niệm bất động sản: Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định. (Điều 181 Bộ luật dân sự nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1995).
+ Đặc điểm bất động sản:
Tính bất động: Bất động sản không thể di dời từ chỗ này qua chỗ khác. Không thể mang một mảnh đất từ nơi này sang nơi khác. Do vậy giá trị bất động sản phụ thuộc vào vị trí của nó, vị trí trong kinh tế xã hội, vị thế lợi thế …
Tính không đồng nhất: Không có 2 bất động sản nào giống hệt nhau trên trái đất này. Cũng không thể tìm ra được 2 bất động sản hoàn toàn giống nhau. Mỗi bất động sản chỉ có một vị trí mà thôi. Vì vậy, vị trí của bất động sản rất quan trọng cấu thành lên giá trị bất động sản.
Tính khan hiếm: Trên trái đất thì đất đai có hạn nhất là đất mầu mỡ, có điều kiện thuận lợi, điều kiện tự nhiên tốt … thì lại càng khan hiếm. Trong khi đó thì dân số ngày càng tăng và ngày càng đòi hỏi chất lượng cuộc sống cao hơn. Do vậy nhu cầu vượt quá sự đáp ứng, suy ra giá bất động sản ngày càng có su hướng tăng lên, nhất là bất động sản có điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế, xã hội tốt.
Tính bền vững: Bất động sản có tuổi thọ tự nhiên rất dài, thường ít bị biến động hay biến động rất chậm. Bất động sản cũng có tuổi thọ kinh tế cũng rất dài. Tuổi thọ kinh tế thì phụ thuộc vào nhiều yếu tố như chu kỳ kinh doanh, đời sống kinh tế xã hội, sự thay đổi su hướng …
2/Thế chấp bất động sản và yêu cầu đặt ra.
+ Thế chấp bất động sản:
Thế chấp bất động sản là công việc của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đem bất động sản cần thế chấp, thuộc quyền sở hữu của mình có đủ giấy tờ pháp lý do Nhà nước cấp, đem thế chấp tại ngân hàng hay có tổ chức nhận thế chấp. Nhằm mục đích vay tiền hay liên quan đến các dịch vụ tài chính khác. Mang lại giá trị nhất định đối với người thế chấp và họ bằng lòng.
Thế chấp bất động sản là hoạt động rất điển hình mà tổ chức, cá nhân thực hiện để vay vốn nhằm giải quyết một mục đích nhất định của người đi thế chấp. Thế chấp bất động sản thì có rất nhiều hình thức, rất đa dạng phức tạp. Như thế chấp cho vay, thế chấp đầu tư, bảo lãnh thế chấp …
+ Yêu cầu đặt ra: Thẩm định giá trị bất động sản thế chấp cần sát với giá thị trường, và giá trị nơi tại của bất động sản.
Thẩm định giá bất động sản làm sao cho hiệu quả tránh tiêu cực phát sinh. Bất động sản được thế chấp thường để lấy vốn phục vụ sản xuất kinh doanh. Do vậy vần thẩm định phương án dùng vốn thế chấp và có ưu đãi đối với việc thế chấp, nhằm lấy vốn mở rộng sản xuất, thay đổi công nghệ hiện đại, nâng cao năng suất, mang lại lợi ích to lớn, thiết thực cho phát triển kinh tế xã hội. Điều này cần được Đảng, Nhà nước nghiên cứu giao cho các tổ chức tài chính, ngân hàng thực hiện.
Vì bất động sản mang giá trị lớn, do đó khi thẩm định thế chấp cần kỹ càng tỷ mỉ, đánh giá đúng giá trị. Có nhiều phương pháp thẩm định khoa học, hiện đại, có nhiều hồ sơ bất động sản, thế chấp để so sánh.
Cần có khung chương trình thẩm định, các phương pháp thẩm định giá bất động sản thế chấp phù hợp với tình hình và khung pháp lý của Nhà nước.
Trong ngân hàng nên kết hợp hoạt động tín dụng kinh doanh của mình với hoạt động thế chấp bất động sản của tổ chức, cá nhân làm sao cho hiệu quả về kinh tế, hiệu quả xã hội, tăng các nguồn lực, vật lực trong xã hội.
II- ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP.
1/ Khái niệm và yêu cầu của định giá bất động sản
+ Khái niệm về định giá bất động sản: Định giá bất động sản là một nghệ thuật hay một phương pháp khoa học nhằm xác định giá cả của bất động sản tại một thời điểm nhất định sao cho chính xác nhất và sát với giá trị thị trường nhất.
+ Yêu cầu của định giá bất động sản.
Định giá bất động sản phải sát với giá thị trường: Giá cả bất động sản cần định giá phải có giá trị sát với giá bất động sản tương tự bất động sản cần định giá và đã được giao dịch trên thị trường trong khoảng thời gian không lâu và trong điều kiện thị trường ổn định, sát với giá trị thực của bất động sản. Giá thị trường ở đây áp dụng trong điều kiện thị trường ổn định, ít biến động về giá, minh bạch, giá cả sát với giá trị thực của các bất động sản.
Theo góc độ của nghiệp vụ đánh giá giá trị của IVSC thì giá thị trường là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm định giá, giữa một bên là người bán và người mua, sau khi tiếp thị công khai mà tại đó các bên hành động tự nguyện khách quan, khoa học, hiểu biết.
Đối với định giá bất động sản thế chấp thì bất động sản thế chấp là bất động sản được đính giá trong điều kiện rủi ro. Vì vậy giá trị của bất động sản này sẽ thấp hơn giá thị trường.
Định giá bất động sản phải khoa học, khách quan dựa trên các tiêu chí về giá trị, khoản sinh lời, các lợi ích mà bất động sản mang lại đối với con người.
Việc định giá phải chi tiết, sử dụng linh hoạt nhiều hình thức định giá khác nhau đối với mỗi bất động sản có tính chất, vị trí khác nhau. Kết hợp nhiều phương pháp định giá trong từng khâu định giá sao cho phù hợp, tính hiệu quả cao. Nhân viên định giá phải có trình độ kinh nghiệm, đạo đức nghề nghiệp.
Yêu cầu về báo cáo định giá: Chứng thư định giá, báo cáo định giá phải chi tiết, dễ hiểu, chất lượng đạt ở mức cao, tham khảo giá đất từng khu vực Nhà nước ban hành, tính vùng và khu vực của bất động sản làm tiền đề cho việc định giá.
Yêu cầu về kho dữ liệu phục vụ cho việc định giá: Trong định giá bất động sản thì có nhiều phương pháp vận dụng vào việc định giá. Cụ thể là các phương pháp sau: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp vốn hoá, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư. Việc áp dụng và vận dụng các phương pháp trong việc định giá phải có số liệu hồ sơ giao dịch, khung pháp lý, bảng giá đất từng khu vực do Nhà nước quy định … Vì vậy phải xây dựng kho về kho dữ liệu phục vụ cho định giá mà còn phục vụ cho nhiều mục đích và hoạt động khác. Ví dụ như xây dựng giá bất động sản đề Nhà nước tính thuế chuyển nhượng nhằm tối đa hoá doanh thu thuế của Nhà nước
2/ Các phương pháp định giá bất động sản ứng dụng trong định giá thế chấp.
2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp:
Phương pháp này rất phổ biến, được áp dụng
2.5 Áp dụng phương pháp thẩm định giá BĐS tiên tiến
Phương pháp đầu tư và kỹ thuật dòng tiền chiết khấu là một phương pháp tiên tiến. Hiện đang được các nước phát triển sử dụng rộng rãi. Hiện ở thành phố HCM đã có một số tổ chức thẩm định giá BĐS áp dụng phương pháp này dựa trên cơ sở tài chính. Đây là phương pháp khoa học hiện đại. Tuy nhiên BĐS rất khác nhau với các dạng đầu tư tài chính khác nhau như cổ phiếu và trái phiếu nên nó cần hiểu biết kỹ lưỡng và có tài liệu chính xác.
2.6 Phát triển thị trường BĐS
Một là: Cần đa dạng hoá hàng hoá BĐS, từng bước xã hội hoá việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng các công trình công cộng trong cơ chế hoạt động của thị trường BĐS . Phát triển thị trường cho thuê nhà ở, văn phòng, cơ sở sản xuất, có biện pháp kích cầu hợp lý đối với thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Người thay mặt được ưu đãi, tạo sức cạnh tranh cho thị trường BĐS trong nước so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư.
Hai là, cần sớm làm chỉnh hệ thống pháp luật về BĐS đảm bảo đồng bộ, thống nhất, xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư. Tạo hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, công khai hoá hoạt động kinh doanh BĐS.
Ba là, cần nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển BĐS, đảm bảo quyền định đoạt và hưởng lợi của nhà nước. Nhà nước chủ động toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp, điều tiết tốt thị trường đất đai thứ cấp, đảm bảo đúng mục đích theo quy hoạch đã được xét duyệt.
Bốn là, cần tiếp tục đổi mới chính sách tài chính đất đai, nhà nước chủ động điều tiết giá đất trong thị trường bằng quan hệ cung cầu về đất, đẩy nhanh tiên độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai đảm bảo đồng bộ với quá trình đổi mới đất đai. Tạo cơ chế thu hút mạnh vốn đầu tư kinh doanh BĐS bằng nguồn ngân sách nhà nước, bằng vốn các thành phần kinh tế, bằng vốn đầu tư của các tổ chức tín dụng, bằng huy động tiết kiệm của dân thông qua chứng khoán BĐS.
Năm là, sớm hoàn thành hệ thống đăng ký BĐS cấp giấy chứng nhận về BĐS thống nhất, công khai, minh bạch, được tin học hoá để tạo bước ngoặt trong cải cách thủ tục hành chính, người dân có điều kiện giám sát việc thực thi pháp luật. Có công cụ tích cực chống tham nhũng lãng phí tiêu cực trong quản lý đất đai, minh bạch hoá việc nhà đất giao đất, cho thuê đất cũng như việc tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Giải quyết triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.
Sáu là, hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai, nâng cao trình độ và đạo đức cán bộ quản lý, lập lại kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai, nâng cao trách nhiệm cán bộ quản lý.
Bẩy là, thực hiện hiệu quả công tác kiểm tra, thanh tra thực thi pháp luật sử lý nghiêm túc các trường hợp vi phạm pháp luật.
MỤC LỤC
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP 1
I) VAI TRÒ CỦA THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1
1- BĐS và đặc điểm: 1
2. Thế chấp bất động sản và yêu cầu đặt ra 1
II) ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP 2
1. Khái niệm và yêu cầu của định giá BĐS 2
2. Các phương pháp định giá BĐS ứng dụng trong định giá thế chấp. 3
2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 6
2.2. Phương pháp chi phí giảm giá 17
2.3. Phương pháp thặng dư 24
2.4. Phương pháp thu nhập (hay phương pháp đầu tư) 27
III) KINH NGHIỆM GIÁ BĐS THẾ CHẤP 32
1- Kinh nghiệm trong nước: 32
2. Kinh nghiệm quốc tế : 33
3. Bài học kinh nghiệm rút ra 34
CHƯƠNG II. QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TRONG NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐÔNG Á 35
I) TÌNH HÌNH CHO VAY THẾ CHẤP BĐS TẠI NHTMCP ĐÔNG Á: 35
1- Giới thiệu về ngân hàng và hoạt động tín dụng của ngân hàng Đông Á 35
II) ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP NHTMCP ĐÔNG Á 38
1- Quy định về thẩm định giá BĐS thế chấp của NHTMCP Đông Á 39
2. Phương pháp định giá BĐS thế chấp ngân hàng áp dụng 41
3. Thực trạng thẩm định giá một số BĐS thế chấp của ngân hàng 47
4.Kết luận rút ra từ hợp đồng định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng. 52
CHƯƠNG III GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS Ở NHTM 55
1. Định hướng phát triển công tác thẩm định giá BĐS ở NHTM 55
1.1 Môi trường hợp pháp 55
1.2 Hình thức hoạt động: 55
1.3 Đào tạo chuyên viên thẩm định giá BĐS: 56
1.4 Thiết lập môi trường hoạt động: 57
2. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS ở NHTM 59
2.1 Nâng cao năng lực của Bộ tài chính - cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về định giá tài sản, cụ thể: 59
2.2 xây dựng một hệ thống tiêu chuẩn, chuẩn mực, nguyên tắc và phương pháp định giá của việt Nam phù hợp với các tiêu chuẩn quốc tế. 59
2.3 Đào tạo nâng cao trình độ chuyên môn của các chuyên gia đánh giá tài sản. 59
2.4 Xây dựng hệ thống thông tin thị trường phục vụ cho công tác đánh giá tài sản. 60
2.4.1 Xây dựng các sàn giao dịch BĐS 60
2.4.2 Xây dựng kho giữ liệu BĐS toàn quốc: 61
2.4.3 Xây dựng mạng lới các dịch vụ BĐS chuyên nghiệp: 61
2.5 Áp dụng phương pháp thẩm định giá BĐS tiên tiến 62
2.6 Phát triển thị trường bđs 62
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
Bất động sản cần thẩm định giá là một khu nhà xưởng
CHƯƠNG I:
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
I- VAI TRÒ CỦA THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN
1/ Bất động sản và đặc điểm.
+ Khái niệm bất động sản: Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định. (Điều 181 Bộ luật dân sự nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1995).
+ Đặc điểm bất động sản:
Tính bất động: Bất động sản không thể di dời từ chỗ này qua chỗ khác. Không thể mang một mảnh đất từ nơi này sang nơi khác. Do vậy giá trị bất động sản phụ thuộc vào vị trí của nó, vị trí trong kinh tế xã hội, vị thế lợi thế …
Tính không đồng nhất: Không có 2 bất động sản nào giống hệt nhau trên trái đất này. Cũng không thể tìm ra được 2 bất động sản hoàn toàn giống nhau. Mỗi bất động sản chỉ có một vị trí mà thôi. Vì vậy, vị trí của bất động sản rất quan trọng cấu thành lên giá trị bất động sản.
Tính khan hiếm: Trên trái đất thì đất đai có hạn nhất là đất mầu mỡ, có điều kiện thuận lợi, điều kiện tự nhiên tốt … thì lại càng khan hiếm. Trong khi đó thì dân số ngày càng tăng và ngày càng đòi hỏi chất lượng cuộc sống cao hơn. Do vậy nhu cầu vượt quá sự đáp ứng, suy ra giá bất động sản ngày càng có su hướng tăng lên, nhất là bất động sản có điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế, xã hội tốt.
Tính bền vững: Bất động sản có tuổi thọ tự nhiên rất dài, thường ít bị biến động hay biến động rất chậm. Bất động sản cũng có tuổi thọ kinh tế cũng rất dài. Tuổi thọ kinh tế thì phụ thuộc vào nhiều yếu tố như chu kỳ kinh doanh, đời sống kinh tế xã hội, sự thay đổi su hướng …
2/Thế chấp bất động sản và yêu cầu đặt ra.
+ Thế chấp bất động sản:
Thế chấp bất động sản là công việc của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đem bất động sản cần thế chấp, thuộc quyền sở hữu của mình có đủ giấy tờ pháp lý do Nhà nước cấp, đem thế chấp tại ngân hàng hay có tổ chức nhận thế chấp. Nhằm mục đích vay tiền hay liên quan đến các dịch vụ tài chính khác. Mang lại giá trị nhất định đối với người thế chấp và họ bằng lòng.
Thế chấp bất động sản là hoạt động rất điển hình mà tổ chức, cá nhân thực hiện để vay vốn nhằm giải quyết một mục đích nhất định của người đi thế chấp. Thế chấp bất động sản thì có rất nhiều hình thức, rất đa dạng phức tạp. Như thế chấp cho vay, thế chấp đầu tư, bảo lãnh thế chấp …
+ Yêu cầu đặt ra: Thẩm định giá trị bất động sản thế chấp cần sát với giá thị trường, và giá trị nơi tại của bất động sản.
Thẩm định giá bất động sản làm sao cho hiệu quả tránh tiêu cực phát sinh. Bất động sản được thế chấp thường để lấy vốn phục vụ sản xuất kinh doanh. Do vậy vần thẩm định phương án dùng vốn thế chấp và có ưu đãi đối với việc thế chấp, nhằm lấy vốn mở rộng sản xuất, thay đổi công nghệ hiện đại, nâng cao năng suất, mang lại lợi ích to lớn, thiết thực cho phát triển kinh tế xã hội. Điều này cần được Đảng, Nhà nước nghiên cứu giao cho các tổ chức tài chính, ngân hàng thực hiện.
Vì bất động sản mang giá trị lớn, do đó khi thẩm định thế chấp cần kỹ càng tỷ mỉ, đánh giá đúng giá trị. Có nhiều phương pháp thẩm định khoa học, hiện đại, có nhiều hồ sơ bất động sản, thế chấp để so sánh.
Cần có khung chương trình thẩm định, các phương pháp thẩm định giá bất động sản thế chấp phù hợp với tình hình và khung pháp lý của Nhà nước.
Trong ngân hàng nên kết hợp hoạt động tín dụng kinh doanh của mình với hoạt động thế chấp bất động sản của tổ chức, cá nhân làm sao cho hiệu quả về kinh tế, hiệu quả xã hội, tăng các nguồn lực, vật lực trong xã hội.
II- ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP.
1/ Khái niệm và yêu cầu của định giá bất động sản
+ Khái niệm về định giá bất động sản: Định giá bất động sản là một nghệ thuật hay một phương pháp khoa học nhằm xác định giá cả của bất động sản tại một thời điểm nhất định sao cho chính xác nhất và sát với giá trị thị trường nhất.
+ Yêu cầu của định giá bất động sản.
Định giá bất động sản phải sát với giá thị trường: Giá cả bất động sản cần định giá phải có giá trị sát với giá bất động sản tương tự bất động sản cần định giá và đã được giao dịch trên thị trường trong khoảng thời gian không lâu và trong điều kiện thị trường ổn định, sát với giá trị thực của bất động sản. Giá thị trường ở đây áp dụng trong điều kiện thị trường ổn định, ít biến động về giá, minh bạch, giá cả sát với giá trị thực của các bất động sản.
Theo góc độ của nghiệp vụ đánh giá giá trị của IVSC thì giá thị trường là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm định giá, giữa một bên là người bán và người mua, sau khi tiếp thị công khai mà tại đó các bên hành động tự nguyện khách quan, khoa học, hiểu biết.
Đối với định giá bất động sản thế chấp thì bất động sản thế chấp là bất động sản được đính giá trong điều kiện rủi ro. Vì vậy giá trị của bất động sản này sẽ thấp hơn giá thị trường.
Định giá bất động sản phải khoa học, khách quan dựa trên các tiêu chí về giá trị, khoản sinh lời, các lợi ích mà bất động sản mang lại đối với con người.
Việc định giá phải chi tiết, sử dụng linh hoạt nhiều hình thức định giá khác nhau đối với mỗi bất động sản có tính chất, vị trí khác nhau. Kết hợp nhiều phương pháp định giá trong từng khâu định giá sao cho phù hợp, tính hiệu quả cao. Nhân viên định giá phải có trình độ kinh nghiệm, đạo đức nghề nghiệp.
Yêu cầu về báo cáo định giá: Chứng thư định giá, báo cáo định giá phải chi tiết, dễ hiểu, chất lượng đạt ở mức cao, tham khảo giá đất từng khu vực Nhà nước ban hành, tính vùng và khu vực của bất động sản làm tiền đề cho việc định giá.
Yêu cầu về kho dữ liệu phục vụ cho việc định giá: Trong định giá bất động sản thì có nhiều phương pháp vận dụng vào việc định giá. Cụ thể là các phương pháp sau: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp vốn hoá, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư. Việc áp dụng và vận dụng các phương pháp trong việc định giá phải có số liệu hồ sơ giao dịch, khung pháp lý, bảng giá đất từng khu vực do Nhà nước quy định … Vì vậy phải xây dựng kho về kho dữ liệu phục vụ cho định giá mà còn phục vụ cho nhiều mục đích và hoạt động khác. Ví dụ như xây dựng giá bất động sản đề Nhà nước tính thuế chuyển nhượng nhằm tối đa hoá doanh thu thuế của Nhà nước
2/ Các phương pháp định giá bất động sản ứng dụng trong định giá thế chấp.
2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp:
Phương pháp này rất phổ biến, được áp dụng
2.5 Áp dụng phương pháp thẩm định giá BĐS tiên tiến
Phương pháp đầu tư và kỹ thuật dòng tiền chiết khấu là một phương pháp tiên tiến. Hiện đang được các nước phát triển sử dụng rộng rãi. Hiện ở thành phố HCM đã có một số tổ chức thẩm định giá BĐS áp dụng phương pháp này dựa trên cơ sở tài chính. Đây là phương pháp khoa học hiện đại. Tuy nhiên BĐS rất khác nhau với các dạng đầu tư tài chính khác nhau như cổ phiếu và trái phiếu nên nó cần hiểu biết kỹ lưỡng và có tài liệu chính xác.
2.6 Phát triển thị trường BĐS
Một là: Cần đa dạng hoá hàng hoá BĐS, từng bước xã hội hoá việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng các công trình công cộng trong cơ chế hoạt động của thị trường BĐS . Phát triển thị trường cho thuê nhà ở, văn phòng, cơ sở sản xuất, có biện pháp kích cầu hợp lý đối với thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Người thay mặt được ưu đãi, tạo sức cạnh tranh cho thị trường BĐS trong nước so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư.
Hai là, cần sớm làm chỉnh hệ thống pháp luật về BĐS đảm bảo đồng bộ, thống nhất, xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư. Tạo hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, công khai hoá hoạt động kinh doanh BĐS.
Ba là, cần nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển BĐS, đảm bảo quyền định đoạt và hưởng lợi của nhà nước. Nhà nước chủ động toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp, điều tiết tốt thị trường đất đai thứ cấp, đảm bảo đúng mục đích theo quy hoạch đã được xét duyệt.
Bốn là, cần tiếp tục đổi mới chính sách tài chính đất đai, nhà nước chủ động điều tiết giá đất trong thị trường bằng quan hệ cung cầu về đất, đẩy nhanh tiên độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai đảm bảo đồng bộ với quá trình đổi mới đất đai. Tạo cơ chế thu hút mạnh vốn đầu tư kinh doanh BĐS bằng nguồn ngân sách nhà nước, bằng vốn các thành phần kinh tế, bằng vốn đầu tư của các tổ chức tín dụng, bằng huy động tiết kiệm của dân thông qua chứng khoán BĐS.
Năm là, sớm hoàn thành hệ thống đăng ký BĐS cấp giấy chứng nhận về BĐS thống nhất, công khai, minh bạch, được tin học hoá để tạo bước ngoặt trong cải cách thủ tục hành chính, người dân có điều kiện giám sát việc thực thi pháp luật. Có công cụ tích cực chống tham nhũng lãng phí tiêu cực trong quản lý đất đai, minh bạch hoá việc nhà đất giao đất, cho thuê đất cũng như việc tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Giải quyết triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.
Sáu là, hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai, nâng cao trình độ và đạo đức cán bộ quản lý, lập lại kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai, nâng cao trách nhiệm cán bộ quản lý.
Bẩy là, thực hiện hiệu quả công tác kiểm tra, thanh tra thực thi pháp luật sử lý nghiêm túc các trường hợp vi phạm pháp luật.
MỤC LỤC
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP 1
I) VAI TRÒ CỦA THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1
1- BĐS và đặc điểm: 1
2. Thế chấp bất động sản và yêu cầu đặt ra 1
II) ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP 2
1. Khái niệm và yêu cầu của định giá BĐS 2
2. Các phương pháp định giá BĐS ứng dụng trong định giá thế chấp. 3
2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 6
2.2. Phương pháp chi phí giảm giá 17
2.3. Phương pháp thặng dư 24
2.4. Phương pháp thu nhập (hay phương pháp đầu tư) 27
III) KINH NGHIỆM GIÁ BĐS THẾ CHẤP 32
1- Kinh nghiệm trong nước: 32
2. Kinh nghiệm quốc tế : 33
3. Bài học kinh nghiệm rút ra 34
CHƯƠNG II. QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TRONG NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐÔNG Á 35
I) TÌNH HÌNH CHO VAY THẾ CHẤP BĐS TẠI NHTMCP ĐÔNG Á: 35
1- Giới thiệu về ngân hàng và hoạt động tín dụng của ngân hàng Đông Á 35
II) ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP NHTMCP ĐÔNG Á 38
1- Quy định về thẩm định giá BĐS thế chấp của NHTMCP Đông Á 39
2. Phương pháp định giá BĐS thế chấp ngân hàng áp dụng 41
3. Thực trạng thẩm định giá một số BĐS thế chấp của ngân hàng 47
4.Kết luận rút ra từ hợp đồng định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng. 52
CHƯƠNG III GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS Ở NHTM 55
1. Định hướng phát triển công tác thẩm định giá BĐS ở NHTM 55
1.1 Môi trường hợp pháp 55
1.2 Hình thức hoạt động: 55
1.3 Đào tạo chuyên viên thẩm định giá BĐS: 56
1.4 Thiết lập môi trường hoạt động: 57
2. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS ở NHTM 59
2.1 Nâng cao năng lực của Bộ tài chính - cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về định giá tài sản, cụ thể: 59
2.2 xây dựng một hệ thống tiêu chuẩn, chuẩn mực, nguyên tắc và phương pháp định giá của việt Nam phù hợp với các tiêu chuẩn quốc tế. 59
2.3 Đào tạo nâng cao trình độ chuyên môn của các chuyên gia đánh giá tài sản. 59
2.4 Xây dựng hệ thống thông tin thị trường phục vụ cho công tác đánh giá tài sản. 60
2.4.1 Xây dựng các sàn giao dịch BĐS 60
2.4.2 Xây dựng kho giữ liệu BĐS toàn quốc: 61
2.4.3 Xây dựng mạng lới các dịch vụ BĐS chuyên nghiệp: 61
2.5 Áp dụng phương pháp thẩm định giá BĐS tiên tiến 62
2.6 Phát triển thị trường bđs 62
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links
Last edited by a moderator: